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毛坯房与精装修分拆组合销售的法律探讨/武志国

时间:2024-05-21 02:55:02 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9681
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为了极推广装修一次到位或菜单式装修模式,避免二次装修造成的破坏结构、浪费和扰民等现象,提高住宅装修生产的工业化水平,引导住宅产业现代化快速发展,国家出台了《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》(国办发〔1999〕72号)以及《商品住宅装修一次到位实施导则》等文件。购房人直接购买精装房,如果精装质量还可以的话,那么就可以省去了自行装修的麻烦。

一、毛坯(清水)与装修整合,和毛坯(清水)与装修分拆两者的区别

对于将修一次到位的成品房(全装修房)或菜单式装修,房企设计了不同的精装房交易结构,主要包括整合模式和拆分模式。
整合模式,是指房企和购房者只签订商品房买卖合同(约定精装交房标准)。购房款包括了毛坯(清水)房屋和装修工程款两部分,房企开具不动产销售发票。
拆分模式,是指房企安排购房人分别签订《商品房买卖合同》和《委托装修合同》。房屋买卖合同由房企与业主签订,房企承担责任。装修合同由装修公司、房企与买受人(大多数时候房企不参加)签订,装修公司对其质量承担责任。购房人往往根据房企的要求与其指定的装修公司签订《委托装修合同》,如果房地产开发企业自身同时具备室内装修施工资质的,也不排除与房地产开发企业签署的可能性。购房款项被分拆为房款和工程款,房企出具不动产销售发票,装修公司出具房屋装修发票(发票也有可能有比较混乱的安排)。

二、毛坯(清水)与装修分拆的目的

关于为何房地产开发企业将毛坯和精装分拆销售或者毛坯送装修基金的操作,房地产企业的主要目的一般在于以下几种:

(1)所谓的销售概念创新。“毛坯+装修”,房企会有“菜单式服务”等等提法。毛坯房送装修基金的操作手法,给人一种“赠送”或“白给”的感觉,增加项目的卖点。买受人仿似确实很“不理性”,对于一些所谓的营销策略缺乏判断力。

(2)类“价格转移”或准“利润输送”。目的在于规避某种监管或限制。这是一种类“价格转移”的操作手法,比如应对限价,变相加价,争取被认定为“普通商品住房”享受一些优惠等。此等操作,一定程度上可以规避价格限制,或者降低房屋的认定标准进而规避房产税等。

(3)实质目的在于避税。精装修房比毛坯房要多缴营业税、土地增值税,拟将房屋(毛坯房)和装修分开销售,在一定情形下(不是必然能实现税收优化),将毛坯和精装分拆销售可避税(有时对买卖双方都有利可图)。比如,精装修与房屋未分开的,应全额按销售不动产缴纳5%的营业税。如果能够分开,房屋按销售不动产缴纳5%的营业税,精装修按建筑安装交3%的营业税。需要提醒的是,卖毛坯赠精装(款)(在售房赠送过程中,房地产公司赠送是有前提的,这个前提就是受赠人必须购买房屋。属于附有条件、义务的有偿赠送,不属于“无偿赠送”)的安排有时可能带来负面的税收影响,需要与房屋(毛坯房)和装修分开销售模式进行税收对比分析综合判定。

(4)可以提前确认收入。很多房企都是为了年底财务报表好看,需要提前确认收入,如果将毛坯和精装分开,那么毛坯部分的收入在会计角度便于实现提前确认收入。一般来讲,只有在商品房交付时确认收入才是最准确和合理的收入确认时点,如此感觉上“毛坯先交付,精装后交付”的做法(涉及二次交付问题),控制开发节奏,配合招商进展,可以提前确认大部分的收入。

(5)为了转嫁质量责任。其实商品房买卖合同质量类纠纷十之八九都是装修装饰部分的质量问题,主体结构有问题的少之又少。如果将精装房安排成毛坯房买卖和装修施工合同两个行为的话,房屋买卖合同是由购房者和开发单位签订,而房屋装修合同则和开发单位没关系,由购房者和装修公司签订。那么精装部分的质量责任可以转嫁给精装施工单位来承担,把精装施工单位从“幕后”拉到“台前”,此前工程质保和房屋质保是有明确的合同相对性的,房企一直试图把施工单位直接和购房人“搭上火线”。房企的目的“昭然若揭”,买受人与装修单位的装修合同纠纷不会将地产公司实质性地牵扯进去(各方明确约定装修公司与开发单位对出现的问题承担连带责任情形极其罕见)。另外,一些精装行为的一些拆改行为可能涉及违反规划等事宜,不便房企出面。

(6)还有可能是搭售(捆绑销售)行为。由房企开发单位、建材供应商和装修单位三大产业搭建一个平台,构筑产业战略合作上下游产业链,实施住宅集成装修,达到多方共赢。就是房企为了让装修企业获得一定的装修业务,房企从中也分得一杯羹(由于地产公司为装修单位提供了签约机会和实施代收款以及提供施工协调服务,有的收服务费、有的收中介费,名目不一)。房企在《室内装修协议书》当中不承担实质性的义务(代收代付、施工协调等)。

三、毛坯(清水)与装修分拆的法律属性

对于房企将毛坯(清水)与装修分拆的上述行为,国家和地方尚未见到有过相关管理文件,法院也逐渐开始审判此类案件。这中间实质上包含了两类法律关系——房屋买卖和房屋装修。另外如果是房企为购房人之间牵线搭桥,存在居间的法律关系;如果房屋装修款由房企代收代付,则存在代收代付的结算法律关系;如果精修款由房企承担(房企赠送购房者装修基金大礼包),则存在第三人代为给付的法律关系。总之,这种做法目前并不为法律所禁止,因此签订的合同一般是合法有效的。

那么分拆安排,是否应从“实质重于形式”的原则认定为“房屋买卖和房屋装修”属于一个整体的房屋买卖行为呢?《国家税务总局关于销售不动产兼装修行为征收营业税问题的批复》(国税函〔1998〕53号)批复如下:纳税人将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为,分别签订两份契约(或合同),向对方收取两份价款。鉴于其装修合同中明确规定,装修合同为房地产买卖契约的一个组成部分,与买卖契约共同成为认购房产的全部合同。因此,根据《营业税暂行条例》第五条关于“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用”的规定,对纳税人向对方收取的装修及安装设备的费用,应一并列入房屋售价,按“销售不动产”税目征收营业税。上述“将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为,分别签订两份契约(或合同),向对方收取两份价款、明确约定两份合同为包容关系”的情形界定为一个合同法律关系。当然上述界定是从税法角度确立的,笔者以为,只要没有明确约定两份合同的包容关系,仍倾向认定为属于两个法律行为——销售房屋与装修房屋两项行为,不论两份合同的签署的主体是否相同。

实践操作中,房屋装修比较容易引发纠纷,可能发生购房者认为房企的装修价格显示公平而要求撤销合同,或者购房者主张装修合同违约要求单独解除装修和认同,或者主张装修合同属于承揽合同的性质,购房者要求停止装修并主张解除装修合同等,发生前述情形均可能将房企推向不利后果。如果后期装修公司玩消失或者破产了,则导致购房者要求其承担装修质保责任时无可奈何。


文/武志国 woo_eye@qq.com

  摘要:司法实践中,食品安全犯罪与以危险方法危害公共安全罪等公共安全犯罪的竞合一直存有争议。本文通过分析食品安全犯罪与危害公共安全犯罪的想象竞合,并从犯罪构成的主观方面、客观方面入手,对两罪的竞合进行区分和界定。

  关键词:想象竞合 法条竞合 食品安全 公共安全


  一、食品安全犯罪与危害公共安全犯罪的竞合

  因为食品安全犯罪侵害的是复杂客体,包括国家食品安全监管秩序和人的健康权利,所以当食品安全犯罪危害不特定多数人的生命健康时,食品安全犯罪则与危害公共安全犯罪存在竞合。对于二者的竞合,有两种观点:

  一种认为是法条竞合。理由是法条竞合中所谓包含或者交叉关系,指的是对犯罪构成整体而言,不是指其中的部分要件或者要素。以危险方法危害公共安全罪与生产、销售有毒、有害食品罪存在犯罪构成整体上的包含或交叉关系,故二者之间是法条竞合。(1)

  一种认为是想象竞合。因为与“一行为、一罪过、一结果”的法条竞合相比,想象竞合的一个行为,往往是数个罪过和数个结果。食品安全犯罪是行为犯,当事人只要实施了刑法条文规定行为就可以构成犯罪,但当事人实施食品安全犯罪的行为不仅危害国家食品安全监管秩序,还完全有可能危害到不特定多数人的生命健康,从而符合以危险方法危害公共安全的犯罪构成。因此便构成了一个行为、数个结果的想象竞合。

  笔者赞同第二种观点。因为对于法条竞合,一个行为所触犯的数个法条中任何一个法条都可以全面评价该行为(如保险诈骗罪与诈骗罪),而想象竞合犯所触犯的两个法条中任何一个法条都不能全面评价该行为(如因盗窃危害公共安全而产生的盗窃罪与以危险方法危害公共安全罪之间的竞合)。再者,法条竞合指的是两个法条之间犯罪构成整体的包含或交叉,食品安全犯罪属于刑法分则中的破坏社会主义市场经济秩序罪,以危险方法危害公共安全罪则属于危害公共安全罪,两种罪的犯罪客体并不相同,故食品安全犯罪与以危险方法危害公共安全罪不属于法条竞合。

  例如:犯罪嫌疑人A用农药毒死邻居家的羊,并将毒羊肉在集市贩卖,最终导致多人因食用A贩卖的毒羊肉而死亡。在此案中对A的行为就形成了生产、销售有毒有害食品罪与以危险方法危害公共安全罪的想象竞合。

  二、食品安全犯罪与危害公共安全犯罪的界限

  近年来,危害食品安全犯罪案件正处在逐年增长的态势,虽然《食品安全法》的出台标志着我国食品安全法规体系建设的进一步完善,但在司法实践中,由于对食品安全犯罪本质和特征缺乏统一认识,加之罪名设置等问题,影响了司法实践追究食品安全犯罪刑事责任的统一性。

  (一)食品安全犯罪与危害公共安全犯罪的交叉

  2012年1月9日最高人民法院 、最高人民检察院、公安部联合下发《关于依法严惩“地沟油”犯罪活动的通知》,主要向社会传达了两方面的信息,一是为切实维护人民群众食品安全,各地公检法将依法严惩“地沟油”犯罪;二是为了罪名的统一,“对于利用“地沟油”生产“食用油”的,依照刑法第144条生产有毒、有害食品罪的规定追究刑事责任”。对此,有学者指出,专项整治固然有效,但食品安全问题面大量广,不可能每遇一个新问题就出台一个新通知,在食品安全领域,应从刑事责任追究方面加大惩罚力度,增加违规企业的预期成本。(2)站在食品安全犯罪已经危及公共安全的立场,两会期间,河南省高级人民法院院长张立勇在接受媒体采访时建议将“生产、销售有毒、有害食品罪”纳入危害公共安全犯罪体系。因为,生产、销售有毒有害食品犯罪不仅侵犯了社会主义市场经济秩序,更严重的是危害了社会公共安全,对不特定多数人的生命权、健康权造成了严重危害,具有极大的社会危害性,更符合危害公共安全罪的犯罪构成。但是,目前食品安全犯罪被归于破坏社会主义市场经济秩序罪中,本罪侵犯的客体是社会主义市场经济秩序,客观方面表现为违反国家经济管理法规,严重扰乱破坏社会主义市场秩序的行为。通过简单对比不难发现,食品安全犯罪更符合危害公共安全罪的犯罪构成。(3)

  笔者认为,从维护刑法稳定性和统一性的角度出发,食品安全犯罪不应归入到危害公共安全犯罪中。因为两罪的犯罪主体不同。食品安全犯罪的主体可以自然人,也可以是单位,危害公共安全犯罪的主体只能是自然人。其次,危害公共安全犯罪是危险犯,而食品安全犯罪是行为犯,以生产有毒有害食品罪为例,很难说只有生产而没有销售的行为危害到了公共安全,但只要生产了有毒有害食品,就已经侵害到国家食品安全监管秩序,构成食品安全犯罪。第三,从主观方面来看,危害公共安全犯罪的主观方面可以是故意和过失,而食品安全犯罪的主观方面只能是故意。第四,犯罪对象不同。食品安全犯罪的犯罪对象是不符合安全标准或者有毒有害的食品,而危害公共安全犯罪的犯罪对象具有不特定性。

  (二)食品安全犯罪与危害公共安全犯罪的区分

  “民以食为天”的理念早已深入人心,出于对食品安全犯罪的深恶痛绝,社会公众在情感上更倾向于认为食品安全犯罪危害的是社会公共安全,但通过上文的比较,二者的区别又是多方面的,那么怎样才能正视食品安全犯罪对公共安全的危害,并将其与以危险方法危害公共安全罪等罪名准确区分?笔者认为,鉴于二者之间的区别以及存在的想象竞合关系,在主体同为自然人、食品安全本身又属于公共安全的情况下,应从犯罪构成的主观方面、客观方面进行分析,并结合犯罪嫌疑人、被告人的认知能力、供述和辩解,证人证言,产品质量等主、客观因素予以综合判断。

  首先,现有的食品安全犯罪发生于特定的环境,即在生产、销售食品的过程中实施了犯罪行为,而危害公共安全犯罪与生产、经营活动没有必然联系。其次,如果行为人在食品生产、销售过程中出于危害公共安全的故意,希望或放任危害公共安全的危险出现,生产、销售食品的行为仅是一种次要的形式、手段,那么应以危害公共安全罪定罪处罚。第三,如果行为人客观方面在生产、销售食品过程中实施了严重危害不特定多数人的生命安全的行为,主观上对自己行为的性质以及危害后果有明晰的认识,那么行为人构成以危险方法危害公共安全罪;如果行为人主观上并不希望危害公共安全结果的发生,客观上并未造成严重危害公共安全的后果,其目的仅仅是生产、销售的行为,那么则应定为食品安全犯罪。一般情况下,在食品安全犯罪中,犯罪嫌疑人或被告人主观上并不希望发生危害公共安全的结果,行为时也没有是否会危及公共安全的意识,故按照罪责刑相适应的原则,应按照食品安全犯罪定罪处罚。

  在民众日益关注食品安全的今天,准确认识食品安全犯罪具有重要的实践指导意义。实践证明,对食品安全犯罪的理解不是一成不变的,经济发展水平、社会公众安全意识以及对公共安全的理解等因素都会影响对食品安全犯罪的认识。对司法机关而言,则需要通过对犯罪构成尤其是主观方面、客观方面的深入分析,才能准确认识食品安全犯罪与危害公共安全犯罪的竞合,从而做出科学、合理的判断。

  注释

  (1)杨凯:《危害食品安全犯罪法规竞合初探》,载《甘肃政法学院学报》2009年第6期。

  (2)《食品安全犯罪 用“重典”正当时?》,载中华食品信息网http://www.foods-info.com/ArticleShow.asp?ArticleID=57635,2012年5月5日访问。

  (3)《张立勇代表:食品安全犯罪当纳入危害公共安全罪》,载人民网,http://lianghui.people.com.cn/2012npc/GB/17341844.html,2012年5月5日访问。


  (作者单位:山东省菏泽市中级人民法院)

关于“印花税”、“城镇土地使用税”、“筵席税”开征后有关预算管理问题的规定

财政部


关于“印花税”、“城镇土地使用税”、“筵席税”开征后有关预算管理问题的规定
1988年10月8日,财政部

根据国务院最近相继发布的《中华人民共和国印花税暂行条例》、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》和《中华人民共和国筵席税暂行条例》规定,以上三个税种已经或即将开征,现将“印花税”、“城镇土地使用税”和“筵席税”开征后适用的预算科目及缴库办法规定如下:
一、预算科目
在“1988年国家预算收入科目”“各项税收类”下增设三个“款”级科目,即第32款为“印花税”,第33款为“城镇土地使用税”,第37款为“筵席税”。凡按《印花税暂行条例》征收的印花税,适用“印花税”科目;凡按《城镇土地使用税暂行条例》征收的城镇土地使用税,适用“城镇土地使用税”科目;凡按《筵席税暂行条例》征收的筵席税,适用“筵席税”科目。
二、缴库办法
“印花税”和“城镇土地使用税”因中央与地方的分配比例尚未定,为不影响收入的及时缴库,暂作地方预算收入缴库,待分配比例确定后再作调整。“筵席税”作地方预算固定收入缴库,上解地区中央财政不参与分成。