无证二手房（期房）买卖之法律风险与控制

作者：陈召利 主页：www.law-god.com

虽然房屋在未取得两证（房屋所有权证和国有土地使用证）前进行交易危险重重，但是高风险往往伴随着高收益，于是诸多购房者往往难以抵制低房价的巨大诱惑，心存侥幸，铤而走险。当然，一帆风顺，获得高收益者不乏其人，然而更多的是高风险的受害者，钱财两空。风险无处不在，只有清醒地认识无证二手房买卖中究竟存在哪些风险，才有可能事前预防至少是有所准备。
一、 无证二手房买卖之法律风险
（一） 二手房买卖合同无效之风险
卖房人欲出售尚未取得两证的房屋，首当其冲的法律障碍就是《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条之规定。根据该条规定，卖房人未依法登记领取权属证书的，房地产不得转让。虽然实践中法院对于无两证的二手房买卖合同的法律效力存在不同的看法，有的法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项“违反法律、行政法规的强制性规定”而认定合同无效，也有的法院认为《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条之规定并非强制性规定而是管理性规定，只是规范房屋权属不能发生变更，但是对合同效力没有影响。其实，我们完全没有必要拘泥于《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条规定的法律性质的争论，而应该注意到《中华人民共和国合同法》第五十一条对于无权处分的合同效力作了明确规定，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。反面言之，无处分权的人处分他人财产，权利人不追认或者无处分权的人订立合同后未取得处分权，则合同无效。所谓处分权，是所有权的一项权能，对于二手房买卖来说，卖房人只有取得房屋权属证书，才依法取得房屋所有权而有权处分该房屋（授权处分行为不予考虑），因此，如果卖房人在取得房屋权属证书前出卖该房屋，二手房买卖合同的效力待定，如果发生争议时卖房人仍未取得房屋权属证书，则二手房买卖合同应认定无效。
（二） 房屋的交付时间、权属变更登记时间不确定
现实中无两证的二手房更多的是期房，也就是正在建造的商品房，因此二手房能否按约交付并办理房屋权属变更登记，直接取决于开发商能否按约交付并办理房屋权属变更登记。而商品房的建设期限较长，能够如期完工并交付取决于诸多主客观条件，不确定性因素较多，难以控制。
（三） 房屋质量难以保证
现实中无两证的二手房更多的是期房，在建成之前房屋质量如何根本无从判断，这必然为二手房的交付留下了质量隐患。
（四） “一房二卖”不可不防
无两证的二手房买卖无法办理预告登记，这就为卖房人“一房二卖”留下漏洞可钻，一旦房价高涨，违约成本过低，卖房人极有可能将房屋出售给他人。
当然，这里只是列举了主要可能发生的法律风险，还有卖房人的对外抵押、信用破产等等。
二、无证二手房买卖之风险控制
在初步了解了无两证的二手房买卖的各种风险后，接下来必须考虑如何才能有效避免、最少是最大程度地降低可能发生的各类风险。
实践中主要采取以下两种做法：
做法一，签订二手房买卖预合同，也就是约定将来某个时刻签订二手房买卖合同。这样的话，二手房买卖预合同的法律效力不会存在问题。但是，一旦将来卖房人不愿签订二手房买卖合同，则购房者无法取得房屋而只能追究卖房人的损害赔偿责任。
做法二，签订二手房买卖合同，并在合同中约定合同生效时间为卖房人取得房屋权属证书之日起生效。这样的话，是可以有效避免二手房买卖合同被判定无效的法律风险。
本律师认为，上述两种做法各有利弊，但均存在一个致命的缺陷，就是在二手房买卖合同尚未生效前，全部房款或者部分房款如何支付？因为卖房人通常是因为急需资金周转才出售房屋，基本不可能在签订合同后不要求支付任何款项，通常会要求购房者支付房屋总价或者大部分款项。而此时二手房买卖合同尚未生效，购房者一旦支付房款，其合法权益如何保障？结合长期的工作实践，本律师认为上述两种做法都必须辅以借款合同才能在有效规避法律风险的同时达到合同双方当事人的目的。具体采取上述哪一种做法，应主要根据购房者的个人意愿来决定：
如果购房者的购买该房屋的意愿相当强烈，则应当签订二手房买卖合同，并在合同中约定合同生效时间为卖房人取得房屋权属证书之日起生效。同时签订借款合同，在二手房买卖合同生效前，将约定的房款以借款的方式支付。
如果购房者的购买该房屋的意愿不是十分强烈，也就是说购房者认为可以购买该房屋，也可以购买其他房屋，而更注重权益的保障，则应当签订二手房买卖预合同，并约定高额的定金，当然最高不得超过合同标的的20%。而对于高于定金的部分款项则须签订借款合同并以借款的方式支付。
当然，无论采取上述哪一种做法，务必确保借款合同和二手房买卖（预）合同的有效衔接，如合同效力，定金的约定，款项的性质转换，违约责任等等。总的来说，无两证的二手房买卖存在极高的风险，建议尽量不要购买。如购房者执意购买无两证的二手房，因相关操作较为复杂，建议尽可能寻求专业法律人士帮助，以最大程度地降低法律风险，保障自己的合法权益。
上海市人民政府办公厅


上海市人民政府办公厅关于转发市商务委市发展改革委、市财政局制订的《上海市服务贸易发展专项资金使用和管理试行办法》的通知

沪府办发〔2009〕36号


各区、县人民政府，市政府各委、办、局：
　　市商务委、市发展改革委、市财政局制订的《上海市服务贸易发展专项资金使用和管理试行办法》已经市政府同意，现转发给你们，请认真按照执行。

上海市人民政府办公厅
二○○九年九月二十三日

　　
上海市服务贸易发展专项资金使用和管理试行办法

　　第一条（目的和依据）
　　为了推进上海市服务贸易发展，规范财政专项资金的使用和管理，提高财政资金效益，进一步发挥财政资金的引导带动作用，根据《商务部和上海市人民政府关于共同推进上海市服务贸易发展的合作协议》、《上海市人民政府印发关于促进上海服务贸易全面发展的实施意见的通知》（沪府〔2009〕48号）以及《上海市人民政府关于印发上海市服务业发展引导资金使用和管理办法的通知》（沪府发〔2009〕24号）的要求，制订本办法。
　　第二条（资金来源）
　　本市用于服务贸易发展的专项资金(以下简称发展资金)，在市服务业发展引导资金中安排，鼓励各区（县）结合实际，对获得发展资金支持的企业和项目安排配套资金。
　　第三条（使用范围）
　　发展资金主要用于服务贸易发展中的重点领域和关键环节，促进服务贸易扩大规模，提升能级。具体用于以下方面：
　　（一）鼓励本市服务贸易企业申请国家各类服务贸易发展促进资金，并按国家规定提供配套资金。
　　（二）重点支持《商务部和上海市人民政府关于共同推进上海市服务贸易发展的合作协议》中明确优先发展的国际物流、信息技术、文化教育、专业服务等领域。2009年先在国际物流、信息技术和文化教育等三个领域试点，2010年再将试点范围扩大到专业服务领域。对符合条件的企业给予绩效支持、认证补贴和中、高级专业人才培训补贴等。
　　（三）支持服务贸易境内外展会、洽谈会等各类服务贸易促进活动。
　　（四）其他需要支持的事项。
　　第四条（申报主体资格）
　　申请服务贸易发展专项资金的单位必须符合一定条件。
　　（一）申报发展资金的单位必须符合的基本条件为：
　　1在本市登记注册，具有独立法人资格，并具有固定工作场所；
　　2依法从事跨境服务交易的商业活动；
　　3财务管理制度健全，纳税和会计信用良好。
　　（二）在2009年试行的国际物流、信息技术和文化等三个领域，申请发展资金中绩效支持、认证补贴和中、高级专业人才培训补贴等三项支持资金的企业，运营时间不少于三年，还必须符合以下条件：
　　1国际物流企业
　　（1）企业持有由商务部颁发的“国际货运代理企业备案表”，每年登录商务部“国际货运代理企业信息管理系统”，填报《国际货运代理企业业务备案表（三）》。
　　（2）符合市商务委制定的《上海市国际物流（货代）行业重点企业认定管理暂行办法》中所列条件，并被认定为上海市国际物流（货代）行业重点企业。
　　2信息技术企业
　　（1）已登录商务部“服务外包及软件出口信息管理系统”（网址：www.fwwb.gov.cn）进行企业注册登记，并按期如实进行协议金额、执行金额合同登记的企业。
　　（2）上年度软件和信息技术出口额（以上年度软件出口合同执行金额核对出口收汇凭证）不低于200万美元，或年软件出口额占主营业务收入不低于70%。
　　3文化企业
　　（1）登录商务部“国际服务贸易统计申报系统”（网址：http：//fumytj.fumys.mofcom.gov.cn）进行企业注册登记,并按要求如实填报文化贸易情况的企业。
　　（2）符合商务部等六部门2007年第27号公告《文化产品和服务出口指导目录》中所列条件的文化企业。
　　（三）本市单位参加经认定的服务贸易促进活动，可申请服务贸易促进活动支持资金。
　　第五条（支持方式和标准）
　　发展资金的支持采用无偿资助方式，单个申请主体当年度获得发展资金资助的总额不超过200万元。
　　（一）绩效支持。对在服务贸易出口中有突出贡献的出口企业，按其上年度服务贸易出口实绩（以外汇收汇金额衡量），分别给予一次性不高于50万元的支持。
　　（二）认证补贴。对服务贸易企业在上年度通过的ISO9000、ISO14000、ISO20000等国际管理体系系列认证给予支持，资金支持比例最高不超过实际认证费用的50%，对单个企业的支持认证项目最多为3个，合计支持资金额度最高为100万元。
　　（三）中、高级专业人才培训补贴。对上年度服务贸易企业内中、高级专业人才（大专以上学历、项目经理以上职位）的业务培训给予相关培训费用50%的支持，每人每年的培训支持费用额度最高为3万元，每家企业每年可获支持人数最高为10人。
　　（四）服务贸易促进活动支持资金。主要是资助本市单位参加经市商务委、市发展改革委和市财政局认定的促进服务贸易发展的相关活动。对有关企业和单位参加促进服务贸易发展相关活动的注册费、展位费和宣传推广费等给予支持，资金支持比例最高为注册费、展位费和宣传推广费等相关支出费用的50%，资助金额不超过10万元。
　　第六条（申请提交的材料）
　　申请支持资金的企业和单位需提交如下材料:
　　（一）所有申请主体均需填报《上海市服务贸易发展专项资金申请表》，同时要求提供以下材料：企业营业执照和组织机构代码证复印件（加盖单位公章）；国税、地税登记证副本复印件（加盖单位公章）；上年度经审核的会计报告复印件；出口收汇有效证明或有效出口合同复印件（加盖单位公章）等有效凭证；申请主体就申请过程无虚假行为的承诺书等。
　　（二）申请不同类别的支持资金，需分别报送其他材料。
　　1绩效支持
　　《上海市服务贸易企业绩效支持资金申请表》和要求报送的其他材料等。
　　2认证补贴
　　《上海市服务贸易企业认证补贴资金申请表》，企业相关认证证书、认证项目合同及费用支付凭证等相关原始资料复印件（加盖单位公章）以及要求报送的其他材料等。
　　3中、高级专业人才培训补贴
　　（1）中、高级专业人才身份证、学历证明的复印件；
　　（2）中、高级专业人才与企业签订的1年以上的《劳动合同》（担任项目经理或以上职位）的复印件；
　　（3）相关培训的合格证书、证明和相关培训费发票复印件；
　　（4）《上海市服务贸易企业中、高级人才培训支持资金申请表》；
　　（5）要求报送的其他材料等。
　　4服务贸易促进活动支持资金
　　（1）《上海市服务贸易促进活动支持资金申请表》；
　　（2）参加会展活动的总结报告，包含参加促进活动的效果、存在问题和今后打算等；
　　（3）服务贸易促进活动的费用支付凭证等复印件（加盖单位公章）；
　　（4）要求报送的其他材料等。
　　第七条（资金申报）
　　申请发展资金的企业和单位应在规定期限内，向市商务委提交发展资金申请表和各项申请材料。
　　申报主体申请的支持内容已享受其他市级财政性资金补贴或支持的，不再享受本发展资金支持。
　　申报主体应对申报材料的真实性和合法性负责。
　　第八条（审核和拨付）
　　市商务委先对申报主体的申请材料进行初审，再由市商务委、市发展改革委、市财政局共同组成评审小组，根据项目实际情况，委托中介机构进行专业评估，并开展相关评审，提出评审意见。市商务委根据评审小组意见，向市财政局提出拨款申请，市财政局审核同意后，根据国库集中支付的有关规定，将专项资金核拨至相关单位。
　　第九条（使用监督）
　　市商务委会同市发展改革委、市财政局等部门按照有关规定，对服务贸易发展专项资金的使用情况和项目执行情况进行监督和检查。发展资金必须专款专用，资金使用单位应严格遵守国家有关法律法规和财会制度，严禁骗取、截留或挪用资金。
　　对违反本管理办法的单位，由市财政局全额收回资金，取消其以后年度申请资格；对情节严重、触犯国家法律的，依法追究相关人员或单位的责任。
　　第十条(附则)
　　本办法由市商务委会同市发展改革委、市财政局负责解释。自印发之日起试行。

　　
上海市商务委员会
上海市发展和改革委员会
上海市财政局
二○○九年九月八日