最高人民法院


最高人民法院关于印发《人民法院贯彻落实〈实施纲要〉和〈若干意见〉构建惩治和预防腐败工作机制实施细则》的通知

2008年1月9日最高人民法院文件法发〔2008〕5号公布 自公布之日起施行


全国地方各级人民法院、各级军事法院、各铁路运输中级法院和基层法院、各海事法院，新疆生产建设兵团各级法院：

　　为认真贯彻党的十七大精神，落实党中央《建立健全教育、制度、监督并重的惩治和预防腐败体系实施纲要》和最高人民法院《关于贯彻落实〈建立健全教育、制度、监督并重的惩治和预防腐败体系实施纲要〉的若干意见》，进一步加强人民法院反腐倡廉建设，现将《人民法院贯彻落实〈实施纲要〉和〈若干意见〉构建惩治和预防腐败工作机制实施细则》印发给你们，请结合实际认真贯彻落实。

　　本件同时抄送各省、自治区、直辖市党委、人大、纪委和政法委及新疆生产建设兵团党委、纪委、政法委，请各高级人民法院和新疆生产建设兵团分院代送。

　　2008年1月9日


附：人民法院贯彻落实《实施纲要》和《若干意见》构建惩治和预防腐败工作机制实施细则

扎实推进惩治和预防腐败体系建设，是党的十七大提出的一项重要政治任务。胡锦涛总书记在十七大报告中指出：“中国共产党的性质和宗旨，决定了党同各种消极腐败现象是水火不相容的。坚决惩治和有效预防腐败，关系人心向背和党的生死存亡，是党必须始终抓好的重大政治任务。全党同志一定要充分认识反腐败斗争的长期性、复杂性、艰巨性，把反腐倡廉建设放在更加突出的位置，旗帜鲜明地反对腐败。坚持标本兼治、综合治理、惩防并举、注重预防的方针，扎实推进惩治和预防腐败体系建设，在坚决惩治腐败的同时，更加注重治本，更加注重预防，更加注重制度建设，拓展从源头上防治腐败工作领域。”为了认真贯彻党的十七大精神，进一步落实党中央《建立健全教育、制度、监督并重的惩治和预防腐败体系实施纲要》（以下简称《实施纲要》）和我院下发的《关于贯彻落实〈建立健全教育、制度、监督并重的惩治和预防腐败体系实施纲要〉的若干意见》（以下简称《若干意见》），努力在人民法院构建“不愿为”的自律机制、“不能为”的防范机制、“不敢为”的惩治机制和“不必为”的保障机制，将人民法院党风廉政建设和反腐败工作不断推向深入，特制定本实施细则。

一、加强反腐倡廉教育，着力构建“不愿为”的自律机制

　　1．教育是防治腐败的基础。要紧紧抓住教育这个基础环节，不断丰富教育内容，创新教育形式，增强教育的感染力和说服力。要坚持以法院院长、庭长等领导干部为重点，以树立马克思主义的世界观、人生观、价值观和正确的权力观、地位观、利益观为根本，以艰苦奋斗、廉洁奉公为主题，使广大法官及其他工作人员坚定中国特色社会主义理想信念，认真贯彻落实科学发展观，树立社会主义荣辱观，恪守职业道德，做到洁身自好，在诱惑面前不为所动，自觉经受住市场经济条件下腐蚀与反腐蚀的严峻考验，筑牢拒腐防变的思想道德防线。

　　2．强化法院院长、庭长等领导干部廉洁从政教育。各级人民法院要突出抓好法院各级领导干部反腐倡廉教育，坚持党组理论中心组学习制度。要把十七大精神的学习和反腐倡廉理论学习作为法院各级领导干部理论学习的重要内容。要结合实际制定学习计划，组织法院各级领导干部认真学习中国特色社会主义理论体系，学习党的三代中央领导集体关于反腐倡廉的重要思想，学习胡锦涛同志有关党风廉政建设和反腐败斗争的重要论述，学习《中国共产党党员领导干部廉洁从政若干准则》等规定，坚定理想信念，树立正确的权力观，认真遵守廉洁从政的各项规定和要求，做到权为民所用、利为民所谋、情为民所系。各级人民法院院长要亲历亲为，带头讲廉政课，每年要在全院至少讲一次有针对性的廉政课，副院长和其他领导成员每年至少要在分管部门讲一次廉政课。对新任职的领导干部在任职时要进行廉政谈话，并适时进行廉政培训。

　　3．强化法官司法廉洁教育。各级人民法院每年都要集中一段时间组织广大法官认真学习《司法廉洁教育读本》、《法官职业道德基本准则》、《法官行为规范（试行）》以及法院各项廉政制度和纪律规定，使广大法官不断提高司法廉洁意识，自觉抵制拜金主义、享乐主义和极端个人主义。

　　4．加强法院廉政文化建设。廉政文化是社会主义先进文化的重要组成部分，各级人民法院要加强以建设社会主义核心价值体系为重点，以树立社会主义荣辱观为主要内容的廉政文化建设，制定加强廉政文化建设的措施，大力开展“廉政文化创新工程”和“廉政文化精品工程”，把思想教育、纪律教育与社会公德、职业道德、家庭美德教育和廉洁自律教育紧密结合起来。要运用文学艺术、知识竞赛、宣传报道、图片展览、专题报告会、文艺演出、反腐倡廉影视专题片、在办公区悬挂格言警句和书画作品、在局域网开辟专栏、组织巡回宣讲团等形式，广泛深入开展反腐倡廉教育主题实践活动。要积极开展“廉洁法院”、“廉洁法庭”、“廉洁法官”、“廉洁家庭”创建活动以及多种形式的家庭助廉活动，不断推动法院廉政文化建设。

　　5．积极探索反腐倡廉教育的有效形式。各级人民法院在反腐倡廉教育中，要联系法官及其他工作人员的思想实际，坚持理论与实践相结合，坚持思想教育与职业道德教育相结合，坚持集中教育与经常性教育相结合，坚持先进典型教育与反面警示教育相结合。要把反腐倡廉教育纳入国家法官学院及分院和地方法官进修学院的教学计划，落实教育内容，保证教育课时，强化教育考核。要充分利用本地区、本法院发生的违纪违法案件等反面典型，深刻剖析原因，认真总结教训，做到警钟长鸣。要积极探索反腐倡廉教育的新思路和新方法，增强反腐倡廉教育的针对性和实效性。

　　6．建立和完善反腐倡廉教育的长效机制。各级人民法院要针对法院各类人员的思想动态和工作特点，建立健全反腐倡廉教育的学习、授课、讨论、交流制度，为反腐倡廉教育考核和检查打下良好的基础。要完善反腐倡廉教育考核制度，明确考核方法和考核标准，考核结果要与评先评优挂钩，努力促进反腐倡廉教育不断取得新成果。要建立和完善反腐倡廉教育检查制度。各级人民法院每年要对本单位开展反腐倡廉教育情况进行一次自查和总结，上级法院每年要对部分下级法院进行一次抽查。对反腐倡廉教育成效突出的法院要进行表彰，对教育不落实、搞形式、走过场的法院要进行批评。

二、加强制度建设和监督制约，努力构建“不能为”的防范机制

　　7．抓好反腐倡廉建设，必须加强制度建设和对权力的制约和监督，做到关口前移，防范在先。要切实解决制度不完善和制度不落实的问题。要把制度建设贯穿于反腐倡廉建设的各个环节，进一步完善人民法院反腐倡廉制度体系，形成用制度规范法官及其他工作人员的职务行为、按制度办事、靠制度管人的制约机制。要重点加强对法院各级领导干部特别是主要领导干部、审判权与执行权、人财物管理使用及其他关键岗位的监督，防止权力失控、决策失误和行为失范。通过加强制度建设和对权力运行的制约和监督，形成人民法院全方位防治腐败的屏障。

　　8．全面落实审判公开制度。各级人民法院要严格执行宪法和法律规定的审判公开制度、最高人民法院《关于加强人民法院审判公开工作的若干意见》和《关于人民法院执行公开的若干规定》，切实做到依法公开，认真做好公开审判公告工作，保障公民旁听案件的权利，从立案、审判、执行、审判监督等各个环节使公开审判制度得以全面落实，自觉接受当事人和人民群众的监督。

　　9．认真落实独任审判制度。各级人民法院要加强对独任审判员的培训，不断提高独任审判员的职业道德素质和审判能力，采取相应措施，保障和监督独任审判员正确行使权力。

　　10．认真落实合议制度。各级人民法院要严格执行法律规定的合议制度和最高人民法院《关于人民法院合议庭工作的若干规定》及《关于完善院长、副院长、庭长、副庭长参加合议庭审理案件制度的若干意见》，合议庭成员平等地参与案件的审理、评议、裁判，共同对案件认定事实和适用法律负责。合议庭成员评议案件时，应认真负责，充分陈述意见，独立行使表决权，充分发挥合议庭成员之间的相互制约作用，保证案件质量，防止裁判不公。

　　11．认真落实审判委员会制度。各级人民法院要认真执行法律规定的审判委员会制度，认真落实最高人民法院关于审判委员会改革的各项要求。审判委员会要对提交会议的案件认真进行审理，审判委员会委员有平等发表意见的权利，审判委员会实行民主集中制，一人一票，所作出的决定必须获得半数以上委员的同意方能通过，充分发挥法院内部最高审判组织的作用，确保裁判质量。

　　12．认真落实人民陪审员制度。各级人民法院要严格执行全国人民代表大会常务委员会《关于完善人民陪审员制度的决定》，最高人民法院、司法部《关于人民陪审员选任、培训、考核工作的实施意见》以及最高人民法院《关于人民陪审员管理办法 （试行）》，保障人民陪审员依法参加审判活动。进一步健全人民陪审员管理制度，优化人民陪审员的整体结构。充分发挥人民陪审员的作用，每年至少听取1至2次人民陪审员对审判工作的意见和建议，发扬和促进司法民主，接受人民群众的监督。

　　13．严格执行回避制度。各级人民法院要严格执行法官法、诉讼法关于回避的规定和最高人民法院《关于审判人员严格执行回避制度的若干规定》，依照上述法律和规定，审判人员应当回避的，应主动提出；当事人提出申请的，院长、审判委员会、审判长应及时作出决定，防止人情关系对司法工作的不当影响，排除当事人的合理怀疑，确保公正司法。

　　14．严格遵守案件审理期限制度。各级人民法院要严格执行法律规定的案件审理期限制度和最高人民法院《关于严格执行案件审理期限制度的若干规定》，需要延长案件审理期限时，必须严格履行报批手续，坚决防止拖延办案问题的发生，提高审判和执行工作效率，保障当事人的合法权益。

　　15．改革和完善案件管辖制度。依照法律和司法解释进一步建立健全跨区域民事、行政案件报请上级法院管辖、上级法院提审和指定其他法院管辖制度，从制度上减少和排除地方保护主义对案件审判和执行的不当影响和干预。

　　16．改革和完善执行体制与工作机制。进一步完善统一管理、统一协调、高效运行的执行工作管理体制，建立、完善执行裁判权和执行实施权两权分立、相互制约、相互协调的运行机制，确保执行权行使过程中的有效制衡。

　　17．健全审判流程管理制度。建立以案件审判为核心的审判流程管理制度，逐步实现对案件审判的全程跟踪与管理，全面监控立案、审判、执行等环节，避免违法办案现象的发生。

　　18．推行和完善案件质量评查制度。制定科学的案件评查标准和方法。各级人民法院要明确案件质量评查机构，重点评查发回重审、二审改判、再审改判以及当事人反映强烈的违法执行、拖延执行等案件，抽查其他案件。通过案件质量评查，考核法官的业务水平和办案能力，提高案件质量，及时发现审判、执行工作中存在的问题以及违法审判、违法执行线索。

　　19．完善人事管理制度。各级人民法院要建立法官及其他工作人员录用把关制度，防止不符合条件的人员进入法院队伍。建立审判岗位交流制度，推行和完善民主推荐、民主测评、差额考察、任前公示、公开选拔等人事管理制度。认真实行领导干部任职回避、轮岗和交流制度，防止用人上的不正之风和失察失误。

　　20．完善人民法院干部协管制度。上级人民法院要充分发挥协助党委管理干部的职能作用，严格按照《党政领导干部选拔任用工作条例》和法官法的规定，加强与党委的沟通协商，积极提出下级人民法院领导班子配备的意见和建议，参与考察，严格把好任职资格关，防止“带病提名”、“带病提拔”等问题的发生。上级人民法院可以试行巡视制度，加大对下级人民法院领导班子和成员的监督和指导。

　　21．认真执行和完善财务管理制度。各级人民法院要严格执行政府采购、基建工程管理、重大项目和大额资金使用管理等规定。严格控制公务消费，严禁违规建设楼堂馆所，严查在物资采购和工程招标工作中的商业贿赂等。严格执行《诉讼费用交纳办法》和“收支两条线”管理的有关规定，不得违规设立账户，不得设立“小金库”和账外账。完善涉案财物管理制度，加强财务审计，防止侵吞、占有或者挪用涉案财物等违反财经纪律行为的发生。

　　22．完善人民法院监察制度。制定《人民法院监察工作条例》，强化监督职能，改进监督方法，加大监督力度，使人民法院监察工作更加适应人民法院反腐倡廉工作的需要，更加适应法院工作规律的需要，确保国家法律、法规的正确实施，确保司法公正与廉洁。

　　23．完善人民法院惩戒制度。认真执行《公务员法》、《法官法》有关惩戒的规定，整合现有纪律规范，制定《人民法院纪律处分条例》，严肃人民法院纪律；制定《法官违纪惩戒程序规则》，既严肃查办法官违纪违法行为，又充分保障被调查法官的权利，建立中国特色法官惩戒制度。各级人民法院要认真贯彻执行上述规范性文件。

　　24．完善违法审判、违法执行责任追究制度。认真执行《人民法院审判人员违法审判责任追究办法（试行）》，凡是审判人员在审判、执行工作中，故意违反与审判工作有关的法律、法规，或者因过失违反与审判工作有关的法律、法规造成严重后果的，应当承担违法审判责任。要研究、探索法院内部及时发现违法审判、违法执行行为线索和主动查处违法审判、违法执行行为的新机制和新措施，推动违法审判、违法执行责任追究工作的进一步落实。

　　25．认真执行各项廉政制度。各级人民法院要严格执行《中国共产党党员领导干部廉洁从政若干准则（试行）》，中央纪委《关于严格禁止利用职务上的便利谋取不正当利益的若干规定》，最高人民法院、司法部《关于规范法官和律师相互关系维护司法公正的若干规定》，以及民主生活会、述职述廉、诫勉谈话和函询、报告个人有关事项、配偶子女从业、离职和退休后从业等廉政制度，加强自我约束，促进法院领导干部和广大法官廉洁自律。

　　26．加强对领导班子和领导干部的监督。加强对法院各级领导班子和领导干部贯彻落实科学发展观情况的监督，防止和纠正违背科学发展观的行为。监督法院领导班子和领导干部执行民主集中制、选拔任用干部、贯彻落实党风廉政建设责任制和廉政勤政的情况。监督法院领导班子和领导干部执行述职述廉、诫勉谈话、函询和报告个人有关事项等制度的情况。全面加强和改进法院领导干部思想作风、学风、工作作风、领导作风和生活作风建设，重点解决法院领导干部作风方面存在的突出问题，反对和纠正形式主义、官僚主义、享乐主义、弄虚作假等行为。

　　27．强化上级人民法院对下级人民法院审判工作和执行工作的监督。上级人民法院要依法加强审级监督，对于应当发回重审或改判的案件要坚决依法办理。完善再审制度，维护司法权威，纠正错误裁判，保障当事人的合法权益。探索、完善上级人民法院对下级人民法院执行工作实行有效监督的新机制，防止执行权被滥用。

　　28．加强院、庭长对审判人员和执行人员的监督。科学设定院、庭长履行与其职务相适应的监督职责，指导、监督审判人员、执行人员依法公正办好案件。要把对审判和执行工作的廉政监督作为各级人民法院以及审判业务部门领导干部的重要责任，纳入法院领导干部党风廉政建设责任制，建立层层抓廉政监督的工作格局。院、庭长要通过接待来访、处理来信、旁听案件、指导办案等方式实施动态监督。

　　29．加强对人事和财物管理的监督。加强对干部人事权行使的监督。认真落实《党政领导干部选拔任用工作监督检查办法 （试行）》和《关于加强组织部门干部监督工作的意见》等监督规定，加强对干部选拔任用工作全过程的监督，严肃查处跑官要官、买官卖官等违纪违法行为。加强对财务管理的监督，认真执行财物管理的各项规章制度，强化对部门预算、政府采购、“收支两条线”和国有资产管理情况的监督检查。

　　30．自觉接受人大监督、法律监督和社会监督。各级人民法院要按照监督法的要求，自觉接受人大监督，认真贯彻《人民法院接受人民代表大会及其常委会监督的若干意见》，负责任地向同级人大及其常委会报告工作，认真听取并及时回复人大代表对法院工作提出的批评和建议。对检察机关提出抗诉的案件要认真审理，对检察机关提出的书面检察意见要认真对待。自觉接受社会监督，认真听取批评、意见，不断改进工作；对有关法院工作人员违纪违法和腐败问题的反映，要及时组织力量进行核实，一经查实，严肃处理。

三、加大惩治腐败的力度，进一步强化“不敢为”的惩治机制

　　31．坚决查办违纪违法案件。当前，违纪违法案件在有的法院、有的部门仍呈易发多发态势，极少数法院领导干部严重违纪违法问题影响恶劣，反腐倡廉形势依然严峻，惩治这一手任何时候都不能放松。惩治有力，才能增强教育的说服力、制度的约束力和监督的威慑力。要坚持在法律和纪律面前人人平等，对任何腐败分子，都必须依法严惩，决不姑息。

　　32．重点查处法院领导干部滥用职权、贪污受贿、失职渎职以及利用职务上的便利谋取不正当利益的新型权钱交易等案件。各级人民法院要始终把领导干部的违纪违法案件作为查处重点，凡发生上述违纪违法行为的，要依纪依法坚决给予党纪、政纪处分，触犯刑法的要依法追究刑事责任。

　　33．认真查处徇私舞弊、枉法裁判、拖延办案等案件。各级人民法院要加强对法官和执行人员行使审判权、执行权的监督检查，确保公正司法，凡发生上述违纪违法行为的，要认真查处，构成违纪的要坚决处理，不适合担任法官的要依法免去法官职务。

　　34．认真查处腐化堕落、道德败坏等案件。各级人民法院要加强对法官及其他工作人员的道德教育，培养高尚健康的生活情趣，树立法官的良好形象，凡发生上述违纪行为的，要严肃处理，造成恶劣影响的一律清除出法院队伍。

　　35．针对突出问题开展专项整顿。各级人民法院可以针对本地区、本法院存在的突出问题和群众反映强烈的问题，有计划地开展专项整顿、专项治理或专项检查，对发现的违纪违法行为，依照有关规定严肃处理。

　　36．加强信访举报工作。各级人民法院要认真做好信访举报工作，努力从中发现违纪违法线索。要拓宽信访举报渠道，设立举报电话，并向社会公布。要完善对实名举报的反馈和回复制度。要注意从执法大检查、专项检查和案件评查中发现违纪违法线索。

　　37．严格依纪依法办案。各级人民法院要把依纪依法办案贯穿到立案、调查、审理、处分、执行等各个环节。要根据具体情节，做到宽严相济。要综合运用纪律处分和组织处理两种手段。对受到诬告、错告和打击报复的法官和其他工作人员，要及时给予澄清并切实加以保护。

　　38．不断加大自办案件的力度。各级人民法院要进一步采取有效措施，主动发现违纪违法线索，积极组织力量自办案件。要强化领导包案制度。要通过查办案件发现问题、堵塞漏洞，发挥查办案件的治本功能。

　　39．努力增强调查核实和突破案件的能力。各级人民法院要不断增强调查核实和突破案件的能力，重视办案人员的选拔与使用，加强办案人员的学习与培训，保证办案人员的相对稳定。要定期进行办案工作经验交流，不断提高查办案件的能力和水平。

　　40．加强对下级人民法院查办案件工作的指导。上级人民法院要及时指导、支持下级人民法院查办违纪违法案件，需要上级人民法院协调的，应认真负责地进行协调；对下级人民法院适用纪律方面的请示，要及时予以答复。

　　41．领导干部要大力支持查办违纪违法案件和腐败案件工作。各级人民法院领导干部特别是主要领导干部要大力支持纪检监察部门查办案件，对有案不查、压案不办甚至干扰办案的，要追究有关领导干部的责任。

　　42．探索人民法院监察部门与纪律检查机关相互配合的办案机制。各级人民法院监察部门要切实履行监察职能，主动发挥作用，加强与纪律检查机关的联系和配合，积极参与纪律检查机关对法院工作人员的初核和调查，不断提高办案水平。

　　43．探索人民法院监察部门与检察机关相互沟通的工作机制。各级人民法院监察部门应主动与检察机关进行沟通，及时交流情况，主动查办违纪违法案件。

四、从严治院与法官待遇从优相结合，积极探索“不必为”的保障机制

　　44．从严治院与法官待遇从优相结合，对于防治腐败、提高法官的尊荣感、调动法官的积极性具有重要作用。经过努力，不断提高法官的待遇，有利于减少违纪违法问题的发生。要认真落实法官待遇从优的各项政策，积极探索法官权益保障机制，切实加强法官权益保障，不断提高法官的物质生活待遇。

　　45．切实维护法官及其他工作人员的各项合法权益。各级人民法院要认真贯彻落实公务员法、法官法、中共中央《关于进一步加强人民法院、人民检察院工作的决定》和最高人民法院《关于依法保障法官权利的若干规定》，保障法官依法审判案件，不受行政机关、社会团体和个人的干涉；保障法官非因法定事由、非经法定程序，不被免职、降职、辞退或者处分；保障法官及其他工作人员的人身、财产、住所安全以及其他各项合法权益。

　　46．改革和完善法院经费保障体制。认真落实法院经费保障新机制，严格执行《中央补助人民法院办案专款管理办法》，确保中央财政专款用于办案经费。

　　47．加强物质装备建设。各级人民法院要狠抓物质装备建设，特别是“两庭”建设。要加大科技投入，不断加强办公自动化和信息化建设，逐步实现审判管理网络化、行政管理智能化、人事管理信息化，努力为法官及其他工作人员营造舒适、方便、良好的工作环境。

　　48．加强和规范奖励工作。各级人民法院要建立健全法官及其他工作人员的考核奖励机制，对工作好、贡献大的，要给予必要的奖励，鼓励广大法官及其他工作人员爱岗敬业、努力工作。

　　49．认真落实法官审判津贴。各级人民法院要按照《中华人民共和国法官等级暂行规定》，及时做好法官等级评定和法官等级晋升工作。要按照国家人事部、财政部联合发出的《关于实行法官审判津贴的通知》，加强与地方政府财政部门的沟通，确保审判津贴按月足额发放。

　　50．逐步提高法官及其他工作人员的福利待遇。各级人民法院要关心法官及其他工作人员的住房、医疗、配偶两地分居、子女上学及就业等问题，能够帮助解决的，应尽最大努力创造条件给予解决，不断改善法官及其他工作人员的福利待遇。

　　51．重视关心有特殊困难的法官及其他工作人员的家庭生活。各级人民法院要把解决有特殊困难的法官及其他工作人员的家庭生活当作大事来抓，法院主要领导要亲自过问，主管领导要亲自抓，职能部门要负责协调落实，尽最大努力解决他们的实际困难。

　　52．继续行廉政保证金制度。一些法院试行廉政保证金制度的实践证明，这一制度对强化法官及其他工作人员的廉洁意识、防止违纪违法问题的发生具有积极作用。有条件的法院，在征得党委、政府同意后，应继续试行，并在实践中不断加以完善。


中国物权法与房地产项目公司股权转让的法律风险及其控制

陈召利 主页：http://www.law-god.com


2007年3月16日，十届全国人大五次会议经过认真审议，郑重地通过了《中华人民共和国物权法》，自2007年10月1日施行。作为规范财产关系的民事基本法律，物权法必将对我国社会的各行各业产生不同程度的影响，其中房地产行业受到的法律影响尤为显著。物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。这里的物，主要是指有形财产，包括不动产和动产。不动产是指不可移动的有形财产，如土地及房屋、林木等地上附着物。动产是指不动产以外的物。房地产行业几乎涉及了物权法的所有调整对象，如土地，房屋等。因篇幅所限，本文重点对房地产项目转让过程中的法律风险及其控制予以阐述，以期对我国物权法施行后如何运作房地产项目转让提供借鉴与参考。



一、房地产项目转让的界定



房地产项目转让是指房地产开发企业在开发过程中，将具备一定条件的整个房地产项目转让给他人的行为。这里的项目，是指已经具备开工条件或已经开工但尚未开始预售的建设工程。所谓具备开工条件是指建设工程已经立项，取得土地使用权证，土地已经完成“三通一平”和勘探、设计工作，设计方案已获得规划部门批准并已经取得施工许可证。所谓已经开工但尚未开始房屋预售，是指建设工程已经开始基础施工，但尚不具备法律规定的预售条件，未领取《商品房预售许可证》。由于房地产开发往往投资数额巨大（数千万甚至上亿元）、开发周期较长（少则两三年，多则十多年），房地产市场变化不定，为规避、转移经营风险，房地产开发企业有时通过转让项目来实现项目收益。



实践中，房地产项目转让主要存在两种方式：



（一）房地产开发项目转让



房地产开发项目转让，是指权利人将其拥有的建设工程项目出卖给受让人，双方就转受让该建设项目确立权利义务关系的民事行为。我国《城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条对房地产开发项目转让作出了明确规范，“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。”“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”我国《城市房地产开发经营管理条例》第二十一条对房地产开发项目的转让手续作了进一步的详细规定，“转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案”。由此我们也可以看出，房地产开发项目的转让实质上仍是土地使用权的转让。



（二）房地产项目公司转让



目前，无论国家还是地方，对房地产项目公司均无系统或专项规定，但实际上注册登记的房地产项目公司在我国早已大量存在。随着房地产市场的发展，投资者发现设立房地产项目公司可以合理地规避市场及法律上的诸多风险，因此投资者每开发一个房地产项目即成立一个公司，各个房地产项目彼此互不影响。据此，本文所称的“房地产项目公司”是指投资者专为开发特定的房地产项目而成立的房地产开发有限公司。房地产项目公司转让就是指投资者注册成立房地产开发有限公司，然后以公司股权转让的方式实现房地产项目转让。这种转让是以转让公司股权的方式达到房地产项目投资主体的更替的目的。



如上所述，房地产开发项目转让具有审批手续过繁，耗时过久，交易成本过高等缺点。因此，在实践操作中，投资者往往避开直接的房地产项目转让形式，而以转让房地产项目公司股权的方式实现房地产项目转让，即投资者将其持有的目标房地产项目公司的股权转让给他人，从而由受让方间接取得房地产项目的全部权益。在股权转让形式下，转让的标的是公司的股权而不是房地产项目，房地产项目收益作为一种公司资产随公司投资主体变化而自然转移，因此不需办理权属变更登记等手续，从而可以高效、简便、低成本地实现房地产项目的转让。目前，我国法律对以股权转让方式转让房地产项目并没有禁止性规定，这种转让方式在实践操作中被广泛采用，但司法实践中的纠纷频频出现，如何防范和控制风险成为突出的问题。本文将结合我国《物权法》的相关规定，基于目标房地产项目公司股权受让方的利益考虑，从专业律师角度出发，对以股权转让的方式实现房地产项目转让的法律风险及其控制提出建议。须注意的是，本文的探讨建立在以下两个前提之上：第一，假设受让方收购了目标房地产项目公司的全部股权；第二，仅限于对法律风险的探讨。



二、我国《物权法》与房地产项目公司股权转让的法律风险及其控制



以实现房地产项目转让为目的的公司股权转让不同于一般的公司股权转让：前者收购股权具有目的的单一性，仅仅为了获得土地使用权及房地产项目。所以，对于房地产项目受让方而言，一方面要避免股权转让过程中的法律风险，另一方面更为重要的是防范转让的房地产项目本身存在的各种法律风险，如果事实上不能实现房地产项目的收购，那么股权转让也就失去了意义。实际上，在以股权转让方式实现房地产项目转让的过程中，对房地产项目本身的风险防范和控制更为重要，也更具有现实意义。以股权转让方式转让房地产项目虽然不必履行程序上的转让房地产项目的繁琐手续，但是必须在实体上加强防范和控制目标房地产项目本身可能存在的权利瑕疵和潜在风险，才能真正实现股权转让的目的。



（一）《物权法》的物权变动制度与房地产项目的合法性