四川省成都市人民政府


成都市住宅小区与高层楼宇物业管理暂行规定
成都市人民政府



第一章 总则
第一条 为了加强住宅小区与高层楼宇的物业管理，创造整洁、文明、安全、舒适的城市环境，根据国家有关法律、法规，结合成都市实际，制定本规定。
第二条 本市城市规划区内新建的建筑面积二万平方米以上的住宅小区（含组团）以及十层以上的高层楼宇，应当按照本规定实行物业管理。
第三条 本规定所称物业，是指物业管理区域内的房屋及其配套的有关设施、设备和场地。
本规定所称业主，是指房屋的所有权人。
第四条 物业管理实行业主自治与委托物业管理公司专业服务相结合原则。
第五条 成都市房地产管理局是本市物业管理的主管部门，并负责组织实施本规定。
各区（市）县房地产管理部门或区（市）县人民政府确定的部门（以下简称物业管理主管部门）在规定的职权范围内负责本辖区物业管理的指导、监督和协调工作。
建设、规划、市政、公用、园林、市容环卫、公安、物价、供电、邮政、电信等管理部门按照各自职责，协同实施本规定。
街道办事处，镇人民政府应当配合物业管理主管部门，做好本辖区物业管理的监督和指导工作。

第二章 业主自治管理
第六条 业主有监督物业管理的权利，并有合理使用房屋、公用设施，维护公共秩序和缴纳物业管理服务费用的义务。
第七条 一个物业管理区域内入住率达到30％以上或入住已满一年的，应当成立业主委员会。
业主委员会在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理，但不得从事以营利为目的的经营活动。
物业管理区域由区（市）县物业管理主管部门根据配套设施情况进行划定。
第八条 业主委员会由物业管理区域内的业主或其推选的代表以及街道办事处（镇人民政府）、居委会确定的人员组成，业主委员会主任由业主担任。
业主委员会根据物业管理区域的规模由七人至十一人单数组成，每届任期二年。
第一届业主委员会由开发建设单位牵头，在区（市）、县物业管理主管部门的指导下组建成立，并报市物业管理主管部门登记备案。
第九条 业主委员会履行下列职责：
（一）选聘物业管理公司，代表全体业主与物业管理公司订立、变更或者解除物业管理委托合同；
（二）审核物业管理公司的年度管理计划和管理服务的重大措施，监督物业管理服务费用的收支情况；
（三）听取业主、使用人的意见和建议，对物业管理公司的管理服务工作进行监督；
（四）对业主、使用人进行约束和监督，督促其遵守业主公约，履行物业管理委托合同；
（五）协助物业管理公司做好与有关部门的工作联系。
第十条 业主委员会应当定期召开会议，会议必须有过半数委员出席，作出决定应经全体委员过半数通过，在作出重大决定之前还应征求其他业主的意见。
业主委员会作出的决定，对物业管理区域内全体业主、使用人具有约束力。
业主委员会作出的决定，不得违反法律、法规、规章和物业管理委托合同的规定。
第十一条 业主委员会应当制订业主公约，明确有关物业使用、维修和其他管理事项。业主公约经已入住的过半数以上业主签订后生效。业主公约对全体业主、使用人具有约束力。

第三章 物业管理服务
第十二条 物业管理公司应当按照规定向市物业管理主管部门申领物业管理资质证书。
物业管理资质证书实行定期审验制度。物业管理公司应当按照资质管理的规定从事物业管理服务。
第十三条 物业管理人员应经物业管理主管部门培训并领取合格证书后，方可上岗。
第十四条 物业管理公司享有下列权利：
（一）制定物业管理的具体规则；
（二）依照本规定和物业管理委托合同进行管理和服务，收取服务费用；
（三）有权制止或处理违反物业管理规章制度的行为；
（四）有权选聘专营公司承担专项经营服务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方；
（五）有权要求业主委员会协助管理；
（六）有权依法从事其它多种经营活动；
（七）有权拒绝不合理的收费和摊派。
第十五条 物业管理公司应当履行下列义务：
（一）依照本规定和物业管理委托合同约定的内容和标准实施管理和服务；
（二）听取业主委员会、业主、使用人的意见和建议，并接受其监督；
（三）协助开展社区文化活动；
（四）接受政府有关部门的指导与监督。
第十六条 物业管理公司接受业主委员会的委托进行物业管理服务，应当签订物业管理委托合同。合同应载明以下内容：
（一）管理服务的项目和标准；
（二）管理服务的期限；
（三）双方的权利和义务；
（四）服务费用；
（五）违约责任；
（六）解决纠纷的方式；
（七）合同终止或解除的约定；
（八）其它约定事项。
物业管理委托合同示范文本由市物业管理主管部门制定。
第十七条 物业管理的公共性服务项目应当具有下列内容：
（一）房屋建筑共用部位的养护、维修和管理，包括门厅、楼梯间、楼道、外墙面、承重结构、屋顶等；
（二）共用设施、设备的养护、维修、运行和管理，包括：电梯、水泵、二次供水设施、上下水管道、中央空调、共用照明设施、消防设备等；
（三）附属配套建筑和设施的养护、维修和管理，包括商业网点、自行车房（棚）、停车场（库）等；
（四）公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；
（五）公共环境卫生，包括公共场所和房屋共用部位的清扫保洁、除“四害’’以及垃圾的收集、清运等；
（六）车辆停放与行驶秩序的管理；
（七）维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤等；
（八）物业档案资料的保管。
第十八条 物业管理公司可以接受业主、使用人的委托，开展料理家务、照顾病人、装修房屋、维修房屋自用部位和自用设备、搬运和订购物品等专项特约服务。
第十九条 水、电、气等有关专业管理部门委托物业管理公司向业主或使用人代收代缴费用的，应按规定向物业管理公司支付劳务费用。
第二十条 物业管理服务的收费标准，应遵循合理、公开的原则，根据服务的内容、质量、深度和社会承受能力，按下列规定执行：
（一）普通建筑标准的住宅小区的公共性服务项目，实行政府定价；
（二）高标准的住宅小区和高层楼宇的公共性服务项目，实行政府指导价；
（三）特约服务实行经营者定价。
第（一）、（二）项的收费标准，由市物价局会同市物业管理主管部门制定。
第二十一条 物业管理服务的费用由物业管理公司按规定向业主收取。业主与使用人约定由使用人交纳的，从其约定。
物业管理的公共性服务项目收费，经物业管理公司与业主委员会协商可以预收，但预收的期限不得超过六个月。
第二十二条 物业管理公司应当建立健全财务会计制度，每半年公布一次管理服务费用的收支情况，并接受业主委员会和政府有关部门的监督。
第二十三条 物业管理公司在物业管理委托合同终止或解除后三十日内，应向业主委员会办理下列事项，并报物业管理主管部门备案：
（一）对预收的物业管理服务费用按实结算，多收的部分予以退还；
（二）移交全部物业档案资料和有关的财务帐册；
（三）移交物业管理办公用房和属于业主共有的房屋及其它财物。

第四章 物业的使用与维修
第二十四条 业主、使用人应当遵守法律、法规、规章的规定，正确处理用水、用电、排水、排污、通行、通风、采光、维修、环境卫生等方面的相邻关系。
第二十五条 业主或者使用人装修房屋，应当事先征得物业管理公司的同意，需要改变房屋结构的，必须报经政府有关部门批准。
物业管理公司应将装修中的禁止行为和注意事项告知业主和使用人，并加强对装修活动的指导和监督。
第二十六条 业主或使用人应当严格按照房屋的设计用途进行使用，不得擅自改变使用性质。因特殊情况确需改变的，应当符合城市规划要求，并在征得相邻业主、使用人和业主委员会的书面同意后，报政府有关主管部门审批。
物业管理区域内按照规划配套建设的公共建筑和公共设施，不得改变使用性质。
第二十七条 业主、使用人使用房屋，应当遵守下列规定：
（一）不得擅自改建、扩建和改变房屋的外观；
（二）不得拆改房屋的承重墙和梁、柱结构；
（三）不得占用房屋的屋顶、楼梯、通道等共用部位；
（四）不得利用房屋从事危害公共利益的活动。
第二十八条 在物业管理区域内禁止下列行为：
（一）占用道路摆摊设点；
（二）擅自接引、拆除市政公用基础设施；擅自在住宅小区内占用和挖掘道路；损坏市政公用基础设施；
（三）违法搭建建筑物；在公共用地、走廊、屋顶、楼梯内堆放杂物；
（四）毁损、占用绿地和绿化设施；在行道树上钉钉、刻划、拴绳或张贴、悬挂各种物品；
（五）乱倒垃圾、乱泼污水、乱扔瓜果皮核纸屑；在建筑物或构筑物上涂写、刻划、张贴；
（六）违反规定停放机动车和非机动车；
（七）法律、法规、规章及业主公约规定的其它禁止行为。
第二十九条 房屋的自用部位和自用设施的养护、维修，由业主负责，业主与使用人另有约定的，从其约定。业主或使用人也可委托物业管理公司进行养护、维修，并承担相应的费用。
第三十条 房屋的自用部位和自用设施因损坏而影响毗连房屋正常使用，业主或使用人应当及时修缮。拒不修缮的，由业主委员会委托物业管理公司进行修缮，费用由业主或使用人承担。
第三十一条 建立物业养护维修专项费用，用于房屋共用部位、共用设施、设备以及附属配套公共建筑和设施的养护、维修及更新、不得挪作他用，但按本规定由业主委员会用于支付房价款和租金的除外。
第三十二条 物业养护维修专项费用的来源：
（一）业主按产权份额定期缴纳一定费用；
（二）住宅小区的开发建设单位按工程造价的0．4％和高层楼宇的开发建设单位按工程造价的0．5％一次性提供的费用；
（三）其他有关的来源。
第三十三条 物业养护维修专项费用应专户存贮，其费用的收支，物业管理公司、业主委员会应定期向业主公布，接受监督。
第三十四条 住宅小区物业管理区域内的地下管网、道路等设施的养护维修，按国家有关规定执行。
第三十五条 业主转让、出租房屋，应当将业主公约作为转让合同、租赁合同的附件，并在合同签订后的一日内，将转让、出租情况书面告诉业主委员会和物业管理公司。
房屋转让时，业主原缴纳的物业养护维修专项费用不再退还。

第五章 前期物业管理
第三十六条 物业在建设期间至向业主委员会正式移交前，开发建设单位应自行实施前期管理或委托物业管理公司进行管理，并将管理情况报物业管理主管部门备案。其物业管理服务费用，除由业主、使用人入住后按规定缴纳外，不足部分由开发建设单位承担。
业主委员会成立后，应与原物业管理公司签订物业管理委托合同，管理期限不得低于二年。期满后业主委员会可重新聘请物业管理公司，但在同等条件下，原物业管理公司有优先受聘权。
第三十七条 开发建设单位在出售、预售或安置房屋前，应当制定物业管理方案，并在房屋购销合同或安置协议中载明相应条款。
物业管理方案应经物业管理主管部门审核。
第三十八条 经验收合格的住宅小区、高层楼宇，开发建设单位应向物业管理公司提供以下档案资料（复印件）：
（一）规划总平面图；
（二）竣工总平面图；
（三）单体建筑及结构设备竣工图；
（四）地下管网竣工图；
（五）房屋分配方案；
（六）市政公用基础设施、公共配套设施数量清册及平面布置图。
第三十九条 根据物业规模，开发建设单位应提供一定的房屋按照直管公房的租金标准出租给业主委员会、物业管理公司作为办公用房使用，任何单位和个人不得改变其用途。
第四十条 住宅小区按规划配建有商业网点房的，开发建设单位应将占物业总建筑面积0．5％的商业网点房按工程造价转让给业主委员会，产权属全体业主共有。
第四十一条 业主委员会应将商业网点房和其它有经营收入的公用设施、设备、场地提供给物业管理公司经营管理，其中商业网点房经营纯利润的40％纳入物业养护维修专项费用，其余经营收入用于弥补日常物业管理经费的不足。
第四十二条 业主、使用人入住前，应与物业管理公司签订入住公约。入住公约对全体业主、使用人具有约束力。入住公约自业主公约生效时终止。

第六章 法律责任
第四十三条 业主、使用人违反业主公约，应当承担相应的民事责任。对违反业主公约的，业主委员会有权责令其限期改正。
第四十四条 业主、使用人不按期缴纳物业管理服务费用的，物业管理公司有权要求其限期缴纳，并按合同约定收取滞纳金，逾期仍不缴纳的，可向人民法院提起诉讼。
物业管理公司违反物业管理委托合同的，应当承担相应的违约责任；造成业主、使用人损失的，应当承担赔偿责任。
第四十五条 业主委员会作出的决定违反本规定的，物业管理主管部门应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主和使用人。
第四十六条 业主、使用人违反本规定第二十五条、第二十六条、第二十七条、第二十八条规定的，物业管理公司、业主委员会应予以制止，责令其限期改正、恢复原状、赔偿损失；逾期仍不改正的，由政府有关部门依法处理。
第四十七条 未取得物业管理资质证书，擅自从事物业管理服务的，由物业管理主管部门责令其停止物业管理活动，并可处以二千元以上二万元以下的罚款。
第四十八条 物业管理公司违反本规定，有下列行为之一的，物业管理主管部门可给予警告并处以一千元以上一万元以下的罚款：
（一）内部制度不健全、管理混乱，不按规定提供服务的；
（二）不按资质管理规定从事物业管理服务的；
（三）物业管理委托合同终止或解除后，不按规定办理有关清退或移交手续的。
物业管理公司违反本规定情节严重的，市物业管理主管部门可作出降低资质等级的处理决定。
第四十九条 物业管理委托合同履行中发生争议的，由当事人双方协商解决；协商不成的，可由物业管理主管部门调解，也可依法申请仲裁，或向人民法院提起诉讼。
第五十条 当事人对行政处罚决定不服的，可依法申请复议或向人民法院提起诉讼。

第七章 附则
第五十一条 建筑面积二万平方米（不含本数）以下的住宅小区、十层（不含本数）以下的楼宇及单位职工宿舍、办公用房、生产经营用房等的管理，可参照本规定执行。
第五十二条 本规定具体应用中的问题由成都市房地产管理局负责解释。
第五十三条 本规定自发布之日起施行。
本规定发布前交付使用的建筑面积二万平方米以上的住宅小区和十层以上的高层楼宇，已实行物业管理的，适用本规定；未实行物业管理的，应完善配套，创造条件，逐步按本规定实行物业管理。
本规定发布前已移交有关部门、单位管理的住宅小区，应按照政企分开的原则，组建业主委员会，实行物业管理。



1998年5月15日
国家商检局


国家商检局关于发布《出口面糖制品加工企业注册卫生规范》的通知

出口面糖制品加工企业注册卫生规范

（１９９６年５月２７日国家进出口商品检验局发布

自发布之日起施行）

　　１　依据和适用范围

　　１．１本规范根据《出口食品厂、库卫生要求》制订。

　　１．２本规范适用于出口糖果、方便面、烘焙及膨化食品等（以下简称面糖制品）加工企业（或生产车间，下同）的卫生注册。

　　２　卫生质量管理

　　２．１出口面糖制品加工企业应当建立保证出口食品卫生的质量体系，并制定体现和指导质量体系运行的质量手册。

　　２．２出口面糖制品加工企业的卫生质量体系应当包括：各机构、各类人员的工作职责、工作程序和工作要求；各场所、设施、工器具、原辅料、加工过程及加工人员的卫生要求；工作记录和检查要求，以及自我纠偏要求。

　　质量手册中应当体现的基本内容：

　　２．２．１卫生质量方针和卫生质量目标；

　　２．２．２组织机构及其职责、工作程序和工作要求；

　　２．２．３各级人员的工作职责、工作程序和工作要求；

　　２．２．４环境卫生的要求和控制；

　　２．２．５车间及设施卫生的要求和控制；

　　２．２．６原料、辅料卫生质量的要求和控制；

　　２．２．７加工人员卫生要求和控制；

　　２．２．８加工卫生质量的要求和控制；

　　２．２．９包装、储存、运输卫生的要求和控制；

　　２．２．１０产品卫生检验的要求；

　　２．２．１１文件和质量记录的控制；

　　２．２．１２质量体系的内部审核。

　　３　厂区环境卫生

　　３．１出口面糖制品加工企业不得建在有碍食品卫生的区域，厂区周围应清洁卫生，无物理、化学、生物等污染源。

　　３．２厂区路面平整、清洁、不积水，主要通道铺设水泥等硬质路面，空地应绿化。

　　３．３厂区应按工艺要求布局，生产区与生活区应隔离。锅炉房应设在下风向位置。

　　３．４厂区内不得生产、存放有碍食品卫生的其他产品，不得有危害食品卫生的不良气味、有毒有害气体等。

　　３．５厂区有合理的给排水系统。废弃物应当远离车间集中存放并及时清理出厂。废弃物的排放与处理应符合国家环保的有关规定。

　　３．６厂区卫生间应有冲水、洗手、防蝇、防虫设施，墙壁、地面易清洗消毒，并保持清洁。

　　４　车间及设施卫生

　　４．１车间面积与加工能力相适应，工艺流程布局合理。排水畅通，通风良好。

　　４．２车间地面应由防滑、坚固、耐腐蚀的材料建筑，平坦、不积水，易于清洗消毒，保持清洁；车间与外界相连的排水、通风口应有防蝇、防虫、防鼠装置。

　　４．３车间内墙壁和天花板采用无毒、浅色、防水、防霉、不易脱落、便于清洗的材料修建。墙角、地角、柱角、顶角具有弧度。

　　４．４车间门窗由浅色、平滑、易清洗、不透水、耐腐蚀的坚固材料制作，门、窗口应有防虫、防蝇、防鼠、防尘设施。设有内窗台的，其台面应向下斜约４５度角。

　　４．５应有与车间相连的，为生熟加工人员分设的更衣室，更衣室内配备有更衣镜及与加工人员数目相适应的更衣柜、鞋柜及挂衣架，并设紫外线消毒装置，清洁卫生，通风良好，有适当照明。

　　４．６应有与车间相连接的，为生熟加工人员分设的卫生间，有冲水装置、洗手消毒设施及换气装置，备有洗涤用品和不致交叉污染的干手用品，水龙头为非手动开关，门窗不直接开向车间，室内应保持清洁，通风良好。卫生间外备有挂衣架和拖鞋。

　　４．７车间入口处设有鞋靴消毒池。车间入口处和车间内适当的位置设足够数量的洗手消毒设施，备有洗涤用品及消毒液和不致交叉污染的干手用品，水龙头为非手动开关。原料入口处必要时设车轮消毒池。

　　４．８车间内操作台、工器具、传送带（车）用无毒、不生锈、易清洗消毒、坚固耐用的材料制作。

　　４．９蒸煮、油炸、烟熏、烘烤加工设施的上方，应设与之相适应的排油烟和通风装置。

　　４．１０车间供水、供气、供电满足生产所需。作业区照明设施的照度不低于２２０Ｌｕｘ，检验台上方的照度不低于５４０Ｌｕｘ。车间照明设施应装有防护罩。

　　４．１１用于测定和控制压力、温湿度等的记录仪表应准确，并定期校验。

　　４．１２车间内应安装温度显示装置，温度必须控制在加工工艺要求所需范围内。

　　４．１３在车间内适宜位置设有清洗消毒间。

　　５　原料、辅料及加工用水卫生

　　５．１原料必须符合国家有关卫生标准和要求。

　　５．２辅料和添加剂应当符合国家有关卫生规定，严禁使用进口国不允许使用的添加剂。

　　５．５原料、辅料进厂后应专库存放，经过检验合格的方可投入使用。

　　５．６加工用水必须符合国家生活饮用水卫生标准。水质卫生检测每年不少于二次。

　　６　加工人员卫生

　　６．１从事食品加工、检验、包装及生产管理人员每年至少进行一次健康检查，必要时作临时健康检查；新进厂人员必须经过体检合格后方可上岗。建立员工健康档案。

　　６．２凡患有痢疾、伤寒、病毒性肝炎等消化道传染病（包括病原携带者），活动性肺结核，化脓性或者渗出性皮肤病以及其他有碍食品卫生的疾病者，必须调离食品加工检验岗位。

　　６．３加工、检验人员必须保持个人清洁，进入车间必须穿戴工作衣、帽、鞋靴，必要时应戴手套、口罩。按规定洗手消毒、鞋靴消毒。工作时不得带饰物和手表，不得化妆，不得将与加工无关的物品带入车间，离开车间必须换下工作衣、帽、鞋靴。工作服应集中管理，定期清洗、消毒、收发。

　　６．４企业定期对员工进行加工卫生教育和培训，新进厂员工应经卫生考核合格后方可上岗。

　　７　加工卫生

　　７．１应确定加工过程的关键控制点，制定操作规程并得到连续有效的监控。对监控失效期间的产品应及时隔离处理，并采取有效的纠偏措施。

　　７．２加工过程所用设备、操作台、工具、容器应定时清洗消毒，配料容器、衡器、绞肉机、搅拌器应用８２℃热水清洗消毒后使用。应定时对直接接触产品的器具和工人的手做细菌数检测。

　　７．３加工过程中的熬制、油炸、蒸煮、烘焙、冷却的温度、时间和压力应控制在工艺要求范围内。

　　７．４加工过程应防止外来杂物污染。对跌落地面的原料及产品应收集到专用容器隔离，在卫生检验人员的监督下及时处理。

　　７．５糕点冷作车间、方便食品的内包装车间，工作开始前应开紫外线灭菌。加工人员的手应定时用无毒的消毒剂消毒。

　　７．６预冷、包装等加工过程应在无污染条件下进行，成品入库前应经金属探测器检验合格。

　　８　包装、运输、储存卫生

　　８．１包装物料必须符合卫生标准，应存放在干燥通风的专库内，标记清楚。内外包装物料要分别存放。

　　８．２出口面糖制品应专库储存。相互串味的产品不得混放，未经包装的产品不得进入成品库。

　　８．３成品库应设有垫衬物，使食品与地面距离至少１５厘米，与墙壁距离至少６０厘米。堆码高度合理。

　　８．４原料库和成品库、冷藏库的温湿度符合工艺要求，并配有经校正的温湿度计及自动温度记录装置。库内保持清洁，定期消毒、除霜、除异味，有防霉、防鼠、防虫设施。

　　９　产品卫生检验

　　９．１企业必须设立与加工能力相适应的、独立的检验机构，能进行微生物、化学等项目的检验。配备相应的卫生检验人员，并按规定经培训、考核取得合格证方可上岗。

　　９．２检验机构必须具备检验工作所需要的检验设施和仪器设备，仪器设备必须按规定定期校准。

　　９．３检验机构必须对原料、辅料、半成品按标准取样检验，并出具检验报告。

　　９．４对检验不合格的应及时隔离，反馈信息，并应在加工过程及时采取纠偏措施。

　　９．５成品出厂前必须按生产批次进行检验，出具检验报告。检验报告应按规定程序签发。

　　９．６检验机构对产品质量应有否决权。

　　１０　文件和质量记录

　　１０．１应规定质量体系文件和有关资料的审批、修改和发布的控制程序。

　　１０．２所有与质量体系有关的场所，都必须使用相同版本的有效文件。

　　１０．３对与质量体系运行有关的活动应有完整的、规范的记录。

　　１０．４应对质量记录的收集、编目、归档、保管和处理予以具体规定。所有记录至少应保存一年。

　　１１　质量体系的内部审核

　　１１．１企业应制定内部质量审核程序，至少每半年对质量体系运行情况进行一次内部审核。

　　１１．２内部质量审核应由经培训合格的、与所审核的部分无直接责任的人员进行。

　　１１．３对审核中发现的问题应及时采取有效的纠偏措施。