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沪港房地产市场与法律的比较及展望/浦增平

时间:2024-05-17 17:40:39 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9653
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沪港房地产市场与法律的比较及展望

浦增平


经受金融风暴打击之后的沪港两地房地产市场,更能看出其发展的特点和法律制度的利弊,从而为新一轮发展和完善市场提供机会和思路。

就沪港房地产市场发展的比较而言,有三大区别和特点。其一,两地市场规模区别较大,香港房地产市场发展历史比上海要长,融资、开发和售楼等方式途径和规模都要比上海更具有优势。香港作为国际金融中心,有一半资金与房地产有关,无论是国际游资或是证券市场资本,无论是银行给发展商的贷款或是广大购房者的按揭,都渗入房地产市场。相比之下,上海作为地区性金融中心,参与房地产市场的资金相当有限,海外资金进入房地产的途径也十分有限,对购房者的银行按揭仅刚刚开始,尚未形成规模。同样,上海作为一个新兴市场,发展潜力很大,房价空间也很大,但要看上海在今后政策上的定位与经济发展的思路如何。其二,沪港两地房地产市场的成熟与发展不一。香港房地产市场经历几次大幅起落和风波,已经比较成熟,这种成熟是各方面的,有管理层与专业分析队伍,有发展商和中介机构,有银行和融资机构,也有广大购房者和炒家,还包括制度、市场功能及法律等等。相比之下,上海还是不成熟的市场,还未经历大幅起落,还仅仅是一个开发商的初级市场。换言之,经过从1992年启动开发的房地产,主要在如何开发项目,建造项目和建立各种房地产公司上做了文章,融资方式也仅仅是以银行贷款,中外合资合作投入部分启动资金,或少量从证券市场得到融资等,既没有形成真正的中介市场,二三级市场和购房者按揭市场,特别没有形成卖方市场,也就是说,在简单的买卖关系和供需关系中,目前仅仅是卖家和供方比较活跃,炒来炒去也是在这些圈子中活跃。这主要与上海房地产开发市场的主体与体制有关,供方与建设方大多是国家经营,拼命开发,拼命造房,拼命向银行借钱,没有想到如何发展广大用房单位,特别是个人购房消费市场的培育与发展,这就造成目前大量空置和低迷现象,造成房价缓跌但许多发展商的融资利息早就吃掉其可得利润并吞食其本钱,隐性破产等。其三,沪港两地房地产市场的环境和法律制度不一。由于香港房地产市场发展历史较长,又经过几次波动,商业环境和法律机制比较完善,无论对发展商的公司法,对各种融资的法律制度,或是物业管理,乃至广大购房者的权利保障,比较完善。即使在这次房价大暴跌和市场低迷中,法律纠纷和大宗诉讼比较少。而上海在公司法对发展商的适用,金融法的执行等方面都有不足,对物业管理和保障广大购房者权益方面更是欠缺。为此造成近几年大量的房地产案件诉讼到法院,将发展商和购房者死死“套住”。

上述区别和特点,展望明年两地市场的发展,香港市场房价会形成实质性反弹,市场仍会恢复繁荣,但由于政策变化,恶性炒作与房价大幅上升的现象逐渐减少,购房按揭方式更趋活跃,还可以开发银行对原按揭购房者的“回购”倒按揭,活跃二三级市场。就上海房地产市场而言,大量在建项目和隐性破产公司必须进行清盘与重组,银行对不能收回贷款的抵押房产进行大规模拍卖和转让,并转向为广大购房者提供各种方式灵活的贷款与组合,为购房者服务,培育消费市场,同时在完善房地产法律制度上下大功夫。




衢州市人民政府办公室关于印发衢州市区养犬管理暂行办法的通知

浙江省衢州市人民政府办公室


衢州市人民政府办公室关于印发衢州市区养犬管理暂行办法的通知

衢政办发〔2009〕10号


柯城区、衢江区人民政府,市政府各部门、直属各单位:

《衢州市区养犬管理暂行办法》已经市政府同意,现予印发,请认真贯彻执行。





二○○九年二月二十五日    









衢州市区养犬管理暂行办法



第一条 为进一步规范养犬管理,保障公民健康和人身安全,维护市容环境和社会公共秩序,根据国家有关法律、法规,结合我市实际情况,制定本办法。

第二条 衢州市区范围内的机关、团体、部队、企业事业单位、其他组织和个人,均应当遵守本办法。

本办法所称市区,是指衢州城市建成区。

第三条 市区对养犬实行严格管理、限管结合的方针,政府部门执法,基层组织参与管理,社会公众监督,养犬人自律。

第四条 市区各级人民政府负责本办法的组织实施。按属地管理原则,街道办事处、乡镇人民政府负责辖区内养犬的管理工作,并可在公安部门配合下组织捕杀狂犬、野犬。居民委员会、村民委员会和其他基层组织,应当积极协助做好养犬管理工作。

有关行政部门按照职责分工,各负其责:

(一)公安部门负责牵头规范市区养犬整治工作和养犬违法行为的处理,组织捕杀狂犬、野犬、无主犬。

(二)畜牧兽医行政部门负责犬类的免疫,每年一季度对辖区内的犬进行一次集中免疫,对已免疫的犬实行挂牌和其他相关管理工作。

(三)综合执法部门负责对乱搭犬舍或经营犬类占道等影响市容环境卫生的行为的查处。

(四)工商行政管理部门负责对从事犬类经营活动的监督管理。

(五)卫生行政部门负责对人用狂犬病疫苗的供应、接种和病人的诊治。

第五条 街道办事处、乡镇人民政府以及居民委员会、村民委员会,应当在居民、村民中开展按章养犬、文明养犬的宣传教育和做好违章养犬行为的劝说工作。

广播、电视、报纸等新闻媒体,应当做好养犬管理法律、法规、政府的政策文件精神以及卫生防疫知识的宣传教育工作。

第六条 居民委员会、村民委员会、业主委员会可以召集居民会议、村民会议、业主会议,就本居住地区有关养犬管理办法事项依法制定公约,并组织监督实施。居民、村民、业主应当遵守公约。

第七条 市区范围内原则上每户只能养一只成年犬。市区的医院和学校一般不得养犬。

第八条 经市人民政府同意,可以在重大节假日或者举办重大活动期间划定范围禁止遛犬。

区人民政府可以对本行政区域内的特定地区划定范围禁止养犬、遛犬。

居民会议、村民会议、业主会议经过讨论决定,可以在居住地区内规定禁止遛犬的区域、时间。

第九条 在市区养犬实行狂犬病强制免疫和登记挂牌制度。未经免疫和登记挂牌,任何单位和个人不得饲养。

第十条 个人养犬,应当具备下列条件:

(一)有合法身份证明;

(二)有完全民事行为能力;

(三)在禁止养犬区域以外有固定住所。

第十一条 个人需养犬的,应事先到居民委员会、村民委员会登记。对符合养犬条件的,居民委员会、村民委员会配合相关部门与其签订养犬责任书。

养犬人应定期携犬到依法设立的动物诊疗机构对犬进行健康检查,注射狂犬病疫苗等防疫疫苗,领取动物防疫控制机构核发的免疫证明和犬免疫牌。

第十二条 养犬人应遵守下列规定:

(一)经免疫挂牌的犬必须实行圈(栓)养,严禁放养。养犬不得干扰他人正常生活。

(二)禁止在重大节假日或者举办重大活动期间规定范围内遛犬,禁止在政府划定的特定区域内养犬、遛犬。

(三)需携犬外出的,必须束犬链,系栓犬牌,由成人牵领,并应避让行人。不得携犬进入人员密集的公共场所和携犬乘坐公共交通工具。携犬外出时,对犬户外排泄的粪便,携犬人应当立即清除。

第十三条 犬伤害他人的,养犬人应当立即将被伤害人送至医疗机构诊治,并先行垫付医疗费用。

因养犬人或者第三人过错致使犬伤害他人的,养犬人或者第三人应当负担被伤害人的全部医疗费用,并依法赔偿被伤害人其他损失。

第十四条 对伤人犬或者狂犬病疑似犬,养犬人应当及时送动物防疫控制机构进行检疫;对确认患有狂犬病的犬,养犬人应当在动物防疫控制机构指导下,必要时在公安机关协助下,对病犬采取扑杀措施,并进行无害化处理。

第十五条 从事犬类养殖、销售、举办犬展览,开办犬类诊疗机构或者从事其他犬类经营活动的,应当符合动物防疫条件,依法办理相关审批手续。

禁养区内禁止从事犬类养殖。

第十六条 养殖、销售犬类的单位和个人,应当遵守下列规定:

(一)对养殖的犬应当进行狂犬病预防接种,经预防接种后,由动物防疫控制机构出具免疫证明;

(二)销售的犬有动物免疫证明和检疫证明。

第十七条 禁止冒用、涂改、伪造、买卖与养犬和从事犬类经营活动相关的证件、证明。

第十八条 对违反本办法的养犬行为,任何单位和个人都有权监督、劝阻,或者向居民委员会、村民委员会以及有关行政部门举报,居民委员会、村民委员会或有关行政部门应当及时上报或处理。

第十九条 因养犬干扰他人正常生活的,根据《中华人民共和国治安管理处罚法》第七十五条第一款规定,处警告;警告后不改正的,或者放任犬恐吓他人的,处二百元以上五百元以下罚款。

驱使犬伤害他人的,依照《中华人民共和国治安管理处罚法》第四十三条第一款的规定,处五日以上十日以下拘留,并处二百元以上五百元以下罚款;情节较轻的,处五日以下拘留或者五百元以下罚款。

第二十条 对违法从事犬类经营活动的,由工商行政管理部门或者畜牧兽医行政部门依法处理。

第二十一条 养犬人、携犬人对犬疏于管理,致使破坏市容环境卫生的,由综合执法部门依法处罚。

第二十二条 对应当免疫挂牌而未免疫挂牌的犬,或无人认领的无主犬、野犬,或有狂犬病疑似症状的犬及其同群犬,一律予以强制扑杀,并作无害化处理。

对经免疫登记挂牌的犬,违反本办法规定,经教育不改正的,由公安机关或街道办事处、乡镇人民政府视作野犬予以强制扑杀。

第二十三条 各级人民政府和相关部门应当根据各自的职责制定具体实施规定。

第二十四条 本办法自2009年4月1日起施行。


上海市文教科学卫生等事业单位和行政机关“预算包干”试行办法

上海市政府


上海市文教科学卫生等事业单位和行政机关“预算包干”试行办法
上海市政府



为了贯彻执行“发展经济、保障供给”的方针,合理组织收入,努力节约开支,提高资金使用效果,提高财务管理水平,充分调动行政事业单位增收节支的积极性,更好地完成各项事业计划和工作任务,根据财政部《关于文教科学卫生事业单位、行政机关“预算包干”试行办法》的精
神,结合本市具体情况制订本办法,从一九八○年起试行。
一、各部门、各单位的预算,按照“统一领导,分级管理”的原则办理。
各级财政部门对主管部门的年度预算,根据事业计划、收入项目、人员编制、各项费用定额,结合上年度执行情况和财力可能,予以核定。各级主管部门在核定的年度预算范围内,对基层单位可采取以下办法实行“预算包干”:
(一)凡是在预算管理上实行全额管理的单位,由现行国家核定预算,年终结余收回财政的办法,改为“预算包干,结余留用”的办法,即按核定的当年预算,包干使用,年终结余全部留归单位支配。
有些单位实行“全额预算包干”条件不够成熟的,也可以对单位预算中的一项或几项费用,实行“定项预算包干”的办法,其“定项预算包干”的结余,留归单位支配。
(二)凡是以自己的收入抵作一部分支出,差额由国家补助,在预算管理上实行差额管理的单位,可实行“定收入、定支出、定补助、结余留用”的办法。即按核定的收入和支出,确定一个补助数额,包干使用,结余由主管部门和单位分成或全部留归单位支配。
凡是以自己的收入抵全部支出有余,差额上交的单位,可按核定的收入和支出,确定一个上交数额,单位在保证完成上交任务后的结余,由主管部门和单位分成或全部留归单位支配。
二、各级主管部门对基层单位的年度预算,可采取以下方法核定:
收入方面:对有收入的单位,应根据既积极可靠,又留有余地的原则,从实际出发,参照上年度收入水平,并考虑到本年度事业发展因素,予以核定。
支出方面:
(一)人员经费,在未确定编制前,可按实有人数和工资额计算;确定编制后,按照编内实有人数和工资额计算。补助工资和职工福利费,可分别按发工资人数确定预算定额和按工资总额确定一个比例计算。
(二)业务费和公用经费,能与事业计划或业务收入挂钩的,可按事业计划确定费用定额或按收入确定支出费用比例;无法挂钩的,可按人制定预算定额;或者,参照历年支出情况确定预算总额。
(三)专项经费,可根据事业发展的要求和财力可能,专项核定。
上述各项预算定额,一般应按照同类型平均先进水平,并适当考虑到单位之间的平衡,由主管部门和财政部门共同商定。
三、各单位的预算核定以后,在执行中由于上级下达的事业计划进行调整,或国家规定的开支标准有重大变动而影响预算较大时,应相应调整预算。
四、“预算包干”结余的资金,主要用于改善工作条件,发展各项事业,不得用于增加人员工资,提高开支标准。为了兼顾国家、单位、个人三者的利益,可以从增收节支中提取一部分作为奖励,用于集体福利和个人奖励。专项拨款的未使用部分,不能视为节支,应结转下年度继续专
项使用。提取奖励的比例和用于个人奖励的金额,由各级主管部门与财政、劳动部门具体商定。
各单位计算增收节支的数字要真实。要按政策和法令规定把应收的钱都收进来,但不得擅自提高收费标准或采取其他不正当方法,增加群众不合理负担;要把该用的钱都安排好,不能把必要的开支压缩下来当作节支。各级主管部门和财政部门要严格审查单位增收节支的完成情况,核实
收支结余,发现问题及时解决。
五、实行“预算包干”的单位,相应扩大单位的预算管理权限:
(一)在保证完成事业计划和各项任务的前提下,各单位有权根据具体情况,在核定的年度预算范围内(专项安排经费除外),自行调剂使用。
(二)在规定的修理购置额度内,单位领导有权审批决定。超过限额的修理购置项目,不论资金来源,仍应上报审批。具体审批权限,由各级主管部门、财政部门确定。
(三)对于合理的特殊费用开支,可以在“预算包干”结余中,经主管部门核定一个限额,由单位领导掌握使用。
六、实行“预算包干”办法以后,各单位的经费,仍按用款需要的进度,分月核拨。对“全额预算包干”的单位在银行开立的“经费限额”户,应改为“经费存款”户。对“定项预算包干”的单位仍使用“经费限额”户。会计处理办法另订。
七、试行“预算包干”办法,是预算管理工作一项重大改革。各部门、各单位要遵守党和国家的有关方针、政策,严格财经纪律,搞好调查研究,逐步确定编制人员,抓紧制订各项预算定额,加强计划统计工作,充实财会人员,建立和健全定额管理制度和各种岗位责任制。财政部门要
加强监督,及时总结交流经验,使“预算包干”办法不断完善。
八、市级各主管部门可根据上述“预算包干”试行办法,结合本系统具体情况订出实施细则,会同市财政局共同下达。
各区、县财政局可根据本地区具体情况作相应规定,并报市财政局备案。



1980年1月31日