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黑龙江省产品质量监督管理条例(修正)(已废止)

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黑龙江省产品质量监督管理条例(修正)(已废止)

黑龙江省人大常委会


黑龙江省产品质量监督管理条例(修正)
黑龙江省人大常委会


(1995年6月30日黑龙江省第八届人民代表大会常务委员会第十六次会议通过 根据1997年6月12日黑龙江省第八届人民代表大会常务委员会第二十八次会议《关于修改〈黑龙江省产品质量监督管理条例〉的决定》修正)

第一章 总 则
第一条 为加强产品质量监督管理,明确产品质量责任,保护用户、消费者的合法权益,维护经济秩序,根据《中华人民共和国产品质量法》(以下简称《产品质量法》)及有关法律、法规,结合本省实际,制定本条例。
第二条 在本省行政区域内从事产品生产、销售(含生产、销售中的安装、修理)活动,应当遵守本条例。
本条例所称产品,是指经过加工、制作,用于销售的产品。
建设工程、军工产品不适用本条例。
第三条 县级以上人民政府技术监督行政管理部门负责本行政区域内的产品质量监督管理工作,组织实施本条例。
工商、卫生、进出口商品检验等行政管理部门在各自的职权范围内负责产品质量监督管理工作。
各行业主管部门负责本行业的产品质量监督管理工作。
第四条 各级人民政府及有关部门应当推行科学的质量管理方法,采用先进的科学技术,引导企业提高产品质量。对质量管理先进和产品质量达到先进水平,成绩显著的单位和个人给予奖励。
第五条 鼓励、支持和保护一切组织和个人对产品质量进行社会监督和舆论监督,对举报属实和协助查处违反产品质量法律、法规行为有功的单位和个人给予奖励,并为其保密。

第二章 监督管理
第六条 推行企业质量体系认证和产品质量认证制度。企业可以依照《产品质量法》的规定,自愿向有关认证机构申请企业质量体系认证和产品质量认证。
按照规定应当进行安全认证的产品,未取得认证证书的,不得生产、销售。
已经授予认证证书的产品,出厂销售时不得低于认证时采用的标准。
已经取得认证证书的产品,不得转让其认证标志。
第七条 推行防伪标志制度,防伪技术产品的印制和使用由省技术监督行政管理部门统一管理。
印制防伪技术产品的企业、事业单位,应当经省技术监督行政管理部门审查合格,在取得黑龙江省防伪技术产品定点印制单位证书后,方可申请办理营业执照或者申请增加该经营项目。
企业使用的防伪技术产品,应当在取得防伪技术产品定点印制单位书的单位加工、印制防伪标志样品应当送省技术监督行政管理部门备案。
第八条 对未列入国家生产许可证目录的少数重要产品和涉及人体健康、人身财产安全的产品实行准产证制度。实行准产证产品的目录,应当经省人民政府批准,由省技术监督行政管理部门组织实施。
在本省销售我省实行准产证的省外产品,凡未在产地取得准产证或者质量合格证的,销售者应当向销售地技术监督行政管理部门报检,经检验合格方可销售。
第九条 对产品质量实行监督检查制度,监督检查实行监督抽查、统一监督检查、定期监督检查、日常监督检查方式。
(一)监督抽查是产品质量监督检查的主要方式,包括国家和地方的监督抽查,是有计划、有组织地对重点产品质量进行的较大规模的检查;
(二)统一监督检查是根据国家的需要和要求,对某类产品质量进行本行政区域内的检查;
(三)定期监督检查是根据本行政区域的实际的需要,按照确定的产品目录和检验周期进行的检查;
(四)日常监督检查是对日常监督中发现的以及用户、消费者和有关组织举报、反映质量问题较多的产品进行的检查。
第十条 监督抽查、统一监督检查和定期监督检查应当按省技术监督行政管理部门统一计划进行。进行监督检查时,应当出示检验计划或者检验任务书。监督检查结果应当定期公布或者告知被检查者。监督抽查,自抽样之日起6个月内,技术监督行政管理部门和行业、企业主管部门不
得对同一企业的同种产品进行抽查。
产品质量监督检验在同一检验周期内不得重复进行,检验数据应当采取共用原则。
生产者、销售者有权拒绝除法律、法规规定以外的任何单位和部门进行的产品质量监督检查。
第十一条 对涉及人体健康、人身财产安全的少数产品和可能导致严重后果的重要农用生产资料实行售前报检。
售前报检的产品目录,由省技术监督行政管理部门同省有关行业主管部门协商提出,报省人民政府批准后实施。
第十二条 监督检查及产品质量检验的依据是:
(一)法律、法规和规章的规定;
(二)国家标准、行业标准、地方标准和经备案的企业标准;
(三)产品标识中明示的内容、实物样品、产品说明、合同中的质量约定;
(四)国家和省技术监督行政管理部门批准的产品检验方法或者质量评价规则。
第十三条 监督抽查不得向企业收费。各级技术监督行政管理部门组织的监督抽查,所需经费由各级地方财政纳入预算拨款解决;其他有关部门组织的抽查,所需经费由部门自有资金中开支。
统一监督检查、定期监督检查及售前报检所需检验费用,按国家和省有关规定执行。
日常监督检查中,合格产品不收检验费,不合格产品的检验费由被检查者承担。
第十四条 产品质量监督检验人员在抽取样品时,应当使用省技术监督行政管理部门统一印制的抽样单,严格按照标准和有关规定抽取样品。
监督检查抽取的样品由被检单位无偿提供。检验结束后,被检者对检验结果无异议,承检单位对检验后的样品,不论其完损,均应当在3个月内退还被检单位,或者根据被检单位的意见进行处理。样品往返运费和损耗,由被检者负责
第十五条 技术监督行政执法人员在进行产品质量监督检查时,行使下列职权:
(一)查阅有关产品质量的资料、票据、凭证、帐册等证明材料;
(二)进入生产场地、产品仓库或存放地检查;
(三)对生产者、销售者的产品质量违法行为依法查处。
产品质量监督行政执法人员应当保守被检查者的技术秘密和商业秘密。
第十六条 技术监督行政执法人员应当具备相应的条件,经培训考核合格后,方可执行产品质量监督检查任务,并在执行检查任务时出示执法证件。
第十七条 保护消费者权益的社会组织可以就消费者反映的产品质量问题,建议有关部门负责处理;参与有关行政管理部门对产品质量的监督检查;支持消费者对因产品质量造成的损害向人民法院起诉。
第十八条 用户、消费者有权对产品质量进行查询;向技术监督行政管理、工商行政管理及有关部门申诉。有关部门应当按各自职责受理,并负责处理。因产品质量引起的纠纷,技术监督行政管理部门负责对产品质量作出检验、鉴定结论。
第十九条 承担产品质量监督检验工作的机构应当具备必要的检测条件和能力,经省级以上技术监督行政管理部门或者其授权的部门考核合格后,方可承担产品质量监督检验工作。
承担产品质量监督检验工作的机构,可以对批量交易、以质定价的产品进行公证检验。
第二十条 产品质量监督检验机构及其检验人员,应当按照技术监督行政管理部门下达的产品监督检验计划和检验任务书进行检验,并对其出具的检验报告负法律责任。不得伪造检验数据和检验结论,不得自行决定对产品进行抽样检验。
第二十一条 被检者对检验报告有异议的,应当在收到检验报告之日起15日内向下达检验任务的技术监督行政管理部门或其上一级技术监督行政管理部门书面申请复验。在申请复验期间,有异议的产品不得出厂或者销售。经复验无误的,申请复验者应当交纳复验费用;经复验确属原
检验失误的,由原承检单位承担复验费用并承担经济责任。

第三章 生产者、销售者的责任和义务
第二十二条 生产者、销售者应当对其生产、销售的产品质量负责。
生产者应当加强质量管理,建立健全质量体系,严格实行质量责任制,保证产品质量合格。
销售者应当执行进货检查验收制度,验明产品合格证明和其他标识。
第二十三条 生产、销售的产品应当符合下列质量要求:
(一)不存在危及人身、财产安全的不合理的危险,有保障人体健康,人身财产安全的国家标准、行业标准、地方标准的,应当符合该标准;
(二)具备产品应当具备的使用性能,对产品存在使用性能的瑕疵作出说明的除外;
(三)符合在产品或者其包装上注明采用的产品标准,符合以产品说明、实物样品等方式表明的质量状况。
第二十四条 产品或者包装上的标识应当符合下列要求:
(一)有产品质量检验合格证明;
(二)有中文标明的产品名称、生产厂厂名和厂址;
(三)根据产品的特点和使用要求,需要标明产品执行的标准、规格、等级、所含主要成份的名称和含量的,应当予以标明;
(四)机器、设备、仪器仪表、性能复杂的耐用消费品有安装、维修保养方法,附有中文使用说明书;
(五)实施生产(制造)许可证或者准产证的,标明许可证、准产证标识或者证号;
(六)食品、药品、保健品、农药、化肥、化妆品等限期使用的产品,标明真实的生产日期和安全使用期或者失效日期;
(七)使用不当,容易造成产品本身损坏或者可能危及人身、财产安全的,有警示标志或者中文警示说明。
裸装的食品和其他根据产品的特点难以附加标识的裸装产品,可以不附加产品标识。
第二十五条 销售进口产品的标识应当符合《产品质量法》第十五条和第十六条规定,附有中文说明书、商检证明。限期使用的进口产品应当有中文注明的失效日期。用进口散件组装或者分装的产品应当标明组装厂或者分装厂的厂名、厂址。
第二十六条 生产剧毒、危险、易碎、怕压、需要防潮、储运中不能倒置以及其他特殊要求的产品,其包装应当符合法律、法规、标准、合同规定的要求,附有警示标志或者中文警示说明,并注明储运注意事项。
第二十七条 生产者、销售者不得生产、销售下列产品:
(一)国家明令淘汰的产品;
(二)失效、变质的产品;
(三)伪造产地、伪造或者冒用他人厂名、厂址的产品;
(四)伪造或者冒用认证标志、条码、名优标志、质量证明等质量标志的产品;
(五)掺杂、掺假、以假充真、以次充好、以旧充新、以不合格冒充合格的产品;
(六)应当有生产(制造)许可证、准产证,而未取得上述证件的产品;
(七)伪造或者冒用生产(制造)许可证、准产证标志的产品。
第二十八条 产品质量达不到规定的标准,除食品、药品外,仍具备使用性能并且符合安全、卫生要求的,经销者应当在产品或者其包装的显著位置标明处理品、残次品、等外品等字样;试销产品应当在产品或包装上标明试销字样,方可出厂或销售。
第二十九条 任何单位和个人不得为生产、销售假冒伪劣产品者提供场地、设施、银行帐户、票据、合同、证明等生产、经营条件。
产品的监制者、展销会和专业市场的举办者、柜台出租者对生产或者销售的产品质量承担连带责任。
第三十条 任何单位和个人不得非法印制、买卖产品标识、条码、名优标志、认证标志、防伪标志或者含以上所列标识、标志的包装物和铭牌、标签等。
第三十一条 在购销活动中,以单方质量检验结论为结算依据的,应当符合有关标准或者标样的规定,不得提等提级、压等压级。
第三十二条 售出的产品存在质量问题,销售者应先行负责修理、更换、退货以至赔偿损失;属于生产者或者供货者的责任的,销售者有权向生产者或者供货者追偿。
因产品质量造成人身伤害、财产损失的由销售者、生产者按照《产品质量法》和《中华人民共和国消费者权益保护法》规定承担民事责任。

第四章 法律责任
第三十三条 违反本条例第六条第二款规定的,责令停止生产、销售,没收违法所得,并处违法所得3倍以下罚款,对违法单位负责人处1000元以上5000元以下罚款。
第三十四条 违反本条例第六条第三款规定的,责令停止销售,并处违法所得2倍以下罚款。
第三十五条 违反本条例第六条第四款规定的,处违法所得3倍以下罚款,并对违法单位负责人处1000元以上5000元以下罚款。
第三十六条 违反本条例第二十条规定的,责令更正,处所收检验费1倍以上3倍以下的罚款;伪造数据、检验结论情节严重的,取消检验资格;给被检验者造成损失的,应当赔偿直接经济损失。构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第三十七条 生产者违反本条例第二十三条第(一)项规定的,责令停止生产,没收违法生产的产品和违法所得,并处违法所得1倍以上5倍以下罚款,可以吊销营业执照,对直接责任者处2000元以上5000元以下罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第三十八条 销售者违反本条例第二十三条第(一)项规定的,责令停止销售,没收违法销售的产品,对直接责任者处2000元以上5000元以下罚款;产品已经售出的,应当限期追回。
有下列情形之一的,除按照前款规定处罚外,没收违法所得,并违法所得1倍以上5倍以下的罚款,可以吊销营业执照;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
(一)直接或者间接参与产品的加工制作的;
(二)根据职业要求,能够辨认产品不符合安全、卫生要求的;
(三)行政执法部门已责令停止销售而继续销售的;
(四)国家或者省有关管理部门公告该产品不得销售而继续销售的;
(五)有其他证明其知道或者应当知道产品不符合质量标准的。
第三十九条 违反本条例第二十三条第(二)项、第(三)项或者第二十八条规定的,责令改正,没收违法所得,并处违法所得1倍以下的罚款。
第四十条 违反本条例第二十四条、第二十五条、第二十六条规定的,责令改正;情节严重的,没收违法所得,并处违法所得15%至20%的罚款。
第四十一条 违反本条例第二十七条第(一)项、第(二)项、第(五)项规定的,责令停止生产、销售,没收违法生产、销售的产品和违法所得,并处违法所得1倍以上5倍以下的罚款,可以吊销营业执照;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第四十二条 违反本条例第二十七条第(三)项、第(四)项规定的,责令登报或者以电视、广播等方式公开更正,没收非法使用的标志、证明和违法所得,并处违法所得1倍以上3倍以下的罚款。
第四十三条 违反本条例第二十七条第(六)项规定的,责令停止生产和销售,没收违法所得,并处以生产或者销售产品总值价15%至20%的罚款。
违反本条例第二十七条第(七)项规定的,责令停止生产和销售,没收违法所得,并处生产或者销售产品总价值30%至40%的罚款。
第四十四条 以行贿、受贿或者其他手段推销、采购本条例第二十七条所列产品,未构成犯罪的,没收违法所得,并处1万元以上20万元以下的罚款。构成犯罪的,依法追究刑事责任。
国家工作人员利用职权,包庇、纵容生产、销售本条例第二十七条所列产品,未构成犯罪的,没收违法所得,由所在单位或者其上级机关给予行政处分。构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第四十五条 违反本条例第二十九条规定的,责令改正,没收违法所得,并处违法所得1倍以上5倍以下的罚款。
第四十六条 违反本条例第三十条规定的,没收违法生产、销售的产品和违法所得,并处违法所得1倍以上5倍以下的罚款,吊销营业执照。构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第四十七条 违反本条例第三十一条规定的,没收违法所得,并处违法所得1倍以上5倍以下罚款。
第四十八条 违反本条例第三十一条第二款规定的,责令改正;拒不改正的,按照有关法律、法规的规定处罚。
第四十九条 销售者有本条例所列违法行为,不如实提供有关资料致使销售收入难以确认的,处5万元以上10万元以下的罚款;阻碍产品质量监督检查,或者擅自销售、转移、隐匿、销毁被封存、扣押的产品的,处10万元以上20万元以下的罚款。
第五十条 行政机关实施行政处罚时,按照《中华人民共和国行政处罚法》规定执行。
第五十一条 产品质量监督行政管理部门及其工作人员违法行使职权未构成犯罪的,由其所在单位或上级机关给予行政处分。侵犯公民、法人和其他组织的合法权益造成损害的,依照《中华人民共和国国家赔偿法》有关规定予以赔偿。构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第五十二条 当事人对行政处罚决定不服的,可以依照《产品质量法》第四十六条规定申请复议或者向人民法院起诉。当事人逾期不申请复议也不向人民法院起诉,又不履行处罚决定的,作出处罚决定的机关可以申请人民法院强制执行。
第五十三条 本条例规定的吊销营业执照的行政处罚,由工商行政管理部门决定;其他行政处罚,由技术监督行政管理部门、工商行政管理部门按各自的职权范围决定,但对同一违法行为,不得重复处罚。法律、法规对行使行政处罚权的机关另有规定的,依照有关法律、法规的规定执
行。

第五章 附 则
第五十四条 本条例由黑龙江省技术监督行政管理部门负责应用解释。
第五十五条 本条例自1995年9月1日起施行。1988年7月30日黑龙江省第七届人民代表大会常务委员会第四次会议通过的《黑龙江省工业产品质量监督管理条例》同时废止。

附:黑龙江省人民代表大会常务委员会关于修改《黑龙江省产品质量监督管理条例》的决定

(1997年6月12日黑龙江省第八届人民代表大会常务委员会第二十八次会议通过 自1997年6月30日起施行)

决定
黑龙江省第八届人民代表大会常务委员会第二十八次会议决定对《黑龙江省产品质量监督管理条例》作如下修改:
一、第三条第三款修改为:“各行业主管部门负责本行业的产品质量监督管理工作。”
二、第六条修改为:“推行质量体系认证和产品质量认证制度。企业可以依照《产品质量法》的规定,自愿向有关认证机构申请企业质量体系认证和产品质量认证。
按照规定应当进行安全认证的产品,未取得认证证书的,不得生产、销售。
已经授予认证证书的产品,出厂销售时不得低于认证时采用的标准。
已经取得认证证书的产品,不得转让其认证标志。”
三、第十条修改为:“监督抽查、统一监督检查和定期监督检查应当按省技术监督行政管理部门统一计划进行。进行监督检查时,应当出示检验计划或者检验任务书。监督检查结果应当定期公布或者告知被检查者。监督抽查,自抽样之日起6个月内,技术监督行政管理部门和行业、企
业主管部门不得对同一企业的同种产品进行抽查。
产品质量监督检验在同一检验周期内不得重复进行,检验数据应当采取共用原则。
生产者、销售者有权拒绝除法律、法规规定以外的任何单位和部门进行的产品质量监督检查。”
四、第十四条第二款修改为:“监督检查抽取的样品由被检单位无偿提供。检验结束后,被检者对检验结果无异议,承检单位对检验后的样品,不论其完损,均应当在3个月内退还被检单位,或者根据被单位的意见进行处理。样品往返运费和损耗,由被检者负责。”
五、第十五条第一款第(三)项修改为:“对生产者、销售者的产品质量违法行为依法查处。”
六、第十九条增加一款,作为第二款:“承担产品质量监督检验工作的机构,可以对批量交易、以质定价的产品进行公证检验。”
七、第二十八条修改为:“产品质量达不到规定的标准,除食品、药品外,仍具备使用性能并且符合安全、卫生要求的,经销者应当在产品或者其包装的显著位置标明处理品、残次品、等外品等字样;试销产品应当在产品或包装上标明试销字样,方可出厂或销售。”
八、增加一条,作为第三十一条:“在购销活动中,以单方质量检验结论为结算依据的,应当符合有关标准或者标样的规定,不得提等提级、压等压级。”
九、增加一条,作为第三十三条:“违反本条例第六条第二款规定的,责令停止生产、销售,没收违法所得,并处违法所得3倍以下罚款,对违法单位负责人处1000元以上5000元以下罚款。”
十、增加一条,作为第三十四条:“违反本条例第六条第三款规定的,责令停止销售,并处违法所得2倍以下罚款。”
十一、增加一条,作为第三十五条:“违反本条例第六条第四款规定的,处违法所得3倍以下罚款,并对违法单位负责人处1000元以上5000元以下罚款。”
十二、第三十二条改为第三十七条,修改为:“生产者违反本条例第二十三条第(一)项规定的,责令停止生产,没收违法生产的产品和违法所得,并处违法所得1倍以上5倍以下罚款,可以吊销营业执照,对直接责任者处2000元以上5000元以下罚款;构成犯罪的,依法追究
刑事责任。”
十三、第三十三条必为第三十八条,第一款修改为:“销售者违反本条例第二十三条第(一)项规定的,责令停止销售,没收违法销售的产品,对直接责任者处2000元以上5000元以下罚款;产品已经售出的,应当限期追回。”
十四、增加一条,作为第四十七条:“违反本条例第三十一条规定的,没收违法所得,并处违法所得1倍以上5倍以下罚款。”
十五、第四十一条改为第四十八条,修改为:“违反本条例第三十二条第一款规定的,责令改正;拒不改正的,按照有关法律、法规的规定处罚。”
十六、第四十三条改为第四十四条,修改为:“以行贿、受贿或者其他手段推销、采购本条例第二十七条所列产品,未构成犯罪的,没收违法所得,并处1万元以上20万元以下的罚款。构成犯罪的,依法追究刑事责任。
国家工作人员利用职权,包庇、纵容生产、销售本条例第二十七条所列产品,未构成犯罪的,没收违法所得,由所在单位或者其上级机关给予行政处分。构成犯罪的,依法追究刑事责任。”
十七、第四十六条改为第五十条,修改为:“行政机关实施行政处罚时,按照《中华人民共和国行政处罚法》规定执行。”
十八、删去法律责任有关条款中“停业整顿”字样以及部分条款中对直接责任者或者负责人罚款的内容。
十九、法律责任有关条款中“销售收入”修改为:“违法所得”。
本决定自1997年6月30日起施行。
《黑龙江省产品质量监督管理条例》根据本条例作相应的修正,重新公布。



1997年6月12日
对承租人优先购买权保护被弱化之辨析
——以《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等为据

郑书宏 卢宇

  《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》)已于2009年9月1日起开始施行。该司法解释第二十一条规定:“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形,承租人请求出租人承担赔偿责任的,人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持。”而在该司法解释颁布生效之前,最高人民已将《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第118条予以废止。由于该两个司法解释前后的明显变化,导致实务界不少人认为,对承租人之优先购买权的保护已经被弱化了。对此,笔者认为,两个司法解释的前后变化意义在于理顺立法中的法律逻辑关系,但承租人之优先购买权的保护保护并没有被弱化,反而被更加明确和完善了。

一、承租人优先购买权的债权性质

  根据民事权利分类规则,以是否以财产利益为内容,民事权利可分为财产权和人身权。而财产权,则是指以财产利益为内容,并直接体现财产利益的民事权利,包括物权、债权、继承权和知识产权中的财产权利。就物权而言,其是指直接对物进行占有、使用、收益和处分的权利,其客体是物本身。而就房屋租赁合同中承租人的优先购买权来说,承租人的该项权利是优先认购出租人欲出让的房屋,换句话说,就是承租人要求购买出租人房屋时,出租人不得拒绝,同时其他希望购买的民事主体(除法律另有规定外)也不得干涉。由此可见,承租人的优先购买权的标的是要求出租人履行一定行为和其他购买人予以容忍的作为与不作为,而不是房屋本身。继承权是基于人身关系享有的权利,承租人的优先购买权是基于房屋租赁合同产生的,不是基于人身性而是基于债的关系。知识产权中的财产权的保护的是与作品、专利和商标有关的利益,承租人优先购买权与其不能相容显而易见。从立法来看,我国立法也已经明确将其列为债权。从立法体例上看,民法通则并没有规定该项权利,该项权利被规定在合同法之中。同时,物权法定原则,我国物权法只明确规定了所有权、用益物权(包括土地承包经营权、、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权)和担保物权,并没有将承租人优先购买权确认为物权。

  由此可知,从权利的标的、产生依据以及当前立法来看,承租人优先购买权属于债权。

二、对《城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》第21条之立法原因分析

  《城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》第21条规定,承租人请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持。根据该条的规定,即使标的物上存在承租人的优先购买权,出租人与第三人签订的房屋买卖合同也是有效的。该条规定致不少人认为,既然法律对出租人与第三人签订的房屋买卖合同的效力予以认可,那么有效的合同就应当受到法律的保护,法律既然选择对其进行了保护,那么就对与其相冲突的承租人的优先购买权予以了否认。加之此前最高人民法院将民通意见第118条予以废止,导致这些人更加相信法律对承租人的优先购买权的保护力度减弱了。

  笔者认为,最高人民法院出台该条规定并不是意图减弱承租人的优先购买权,而是使立法在法律逻辑上更科学和对相关当事人做到公平保护。

  第一,合同法关于依法成立的合同有效、有效的合同应当受到法律保护的规定只对合同的向对方发生约束力。笔者作此结论,一则源于债之相对性。二则我国立法并没有对将合同关系作为侵权行为法的保护对象,对于第三然导致的合同不履行,依照违约责任规定来处理。因此,第三人与出租人之间的买卖合同被认定为无效就没有法律依据(除有法律明确规定的无效情形外)。

  第二,物权法颁布后,不动产买卖合同的生效不再以过户登记作为条件,其效力取决于其是否违反合同法的规定。民通意见第118条被废除正是基于其与物权法相违背。并且,如果按照民通意见第118条的规定认定第三人与出租人之间的买卖合同无效,那么根据合同法规定,双方仅可以缔约过失责任规则来追究过错方的责任,而缔约过失责任规则确定的受害人受偿范围仅仅限于信赖利益损失,这对受害人的保护是不周到了,即是对承租人的保护和对第三人的忽视。相反,如果承认第三人与出租人之间的买卖合同的有效性,那么受害人可以依据有效的合同追究该出租人的违约责任。这样不仅该第三人的利益得到充分的保护,而且也给出租人任意违约和不履行通知承租人行使优先购买权负担巨大代价,以此对承租人优先购买权形成更周到的保护。

三、《城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》对承租人优先购买权保护的重述和完善

  对于优先购买权,我国法律确定了共有人和承租人的优先购买权。民法通则第七十八条第三款规定,按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时,其他共有人在同等条件下,有优先购买的权利。合同法第二百三十条规定:出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。根据该两条规定,优先权是指“在同等条件下优先购买的权利”。该前提很明确,“优先”是在“同等条件下”的,也就是有其他第三人意图通过购买获得标的物的所有权。但是,该优先究竟是指缔结合同权利的优先还是合同履行的优先呢?

  笔者认为,该优先应当包含这两层含义。在第三人还没有与出卖人缔结合同时,优先购买权人有优先缔结合同的权利;而均已经缔结合同的,那么优先购买权人有要求履行合同的优先权利。如果只是承认缔结合同的优先,那么如果第三人已经与出卖人缔结合同并生效,那么除非认定该合同无效,否则优先购买权人的优先权就根本无法得以实现。现在司法解释已经很明确,第三人与出卖人的合同是有效的。在此背景下,如果只承认缔结合同权利的优先性,那么优先购买权人的优先权就是形同虚设的。这显然违背了法律确定优先购买权的初衷。沿着这个逻辑思路,《城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》第21条虽然对第三人与出租人的房屋买卖合同的效力予以认定,但是并没有明确排除优先购买权人要求在同等条件下缔结合同和履行合同的优先权。并且,该司法解释第二十四条仅列明了以下几种对承租人主张优先购买房屋不予支持的情形:(一)房屋共有人行使优先购买权的;(二)出租人将房屋出卖给近亲属,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;(三)出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的;(四)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。该条看出,第三人与出租人缔结的合同能够阻碍承租人行使优先购买权的情形仅仅限于,该第三人与出租人之间具有物权关系或亲属关系以及房屋已经完成物权变动等情形。根据反向解释规则,在第三人与出租人不具备上述关系以及标的物尚没有完成物权变动的情况下,承租人是有权行使其优先购买权的。

  另外,有两点值得说明:第一,由于合同法明确规定了恶意串通损害国家、集体和第三人利益的行为无效,所以第三人与承租人之间缔结的买卖合同如果存在这些情形的也是无效,《城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》并没有认定这些情形的合同有效。第二,《城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》第21条前半部分规定,在出租人侵害承租人优先购买权的情形下,承租人有权要求赔偿(而不是说承担违约责任)。该条规定填补了以往立法的空白,赋予承租人切实可行的权利去维护其优先购买权。这不得不说是立法的一种进步和完善。

  最后,笔者认为,承租人有先购买权是法定的债权,而不是合同约定的权利,因此合同法关于违约责任的规定——同时要求承担违约责任和要求继续履行——不能适用于此,法律虽然赋予了承租人两种权利救济途径,但是其只能二者选一。

  综上所述,城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》第21条虽然认可了第三人与出租人之间的买卖合同的有效性,但是其并没有弱化对承租人有先购买权的保护,反而该司法解释相关条款更加完善了对其的保护。但是,承租人在其优先购买权受到侵害时只能选择请求赔偿或者要求行使优先购买权两途径之一进行救济。

四川君合律师事务所 郑书宏 卢宇

中华人民共和国政府和捷克斯洛伐克社会主义共和国政府一九八七年交换货物和付款议定书

中国政府 捷克斯洛伐克


中华人民共和国政府和捷克斯洛伐克社会主义共和国政府一九八七年交换货物和付款议定书


(签订日期1986年11月15日 生效日期1987年1月1日)
  中华人民共和国政府和捷克斯洛伐克社会主义共和国政府,为了发展两国贸易关系,相互促进经济建设和进一步加强两国间的友好合作,根据中华人民共和国政府和捷克斯洛伐克社会主义共和国政府一九八六年至一九九0年长期贸易协定,达成协议如下:

  第一条 中华人民共和国和捷克斯洛伐克社会主义共和国间的货物交换,应根据本议定书所附的一九八七年中华人民共和国出口货单-1号、2号和一九八七年捷克斯洛伐克社会主义共和国出口货单-1号、2号办理。上述货单为本议定书的组成部分。
  双方应保证完成上述货单中所列货物的供给。
  本议定书所规定的1号货单,经双方同意,可以变更或补充。

  第二条 本议定书第一条所规定的货物交换和同此交换有关的一切事项,应根据中华人民共和国对外贸易部和捷克斯洛伐克社会主义共和国对外贸易部在一九六一年十月二十日所签订的《中华人民共和国和捷克斯洛伐克社会主义共和国对外贸易机构交货共同条件议定书》和双方对外贸易机构间所签订的合同办理。双方争取在本议定书签字后两个月内签订1号货单项下的合同。

  第三条 根据本议定书相互供应货物的价格以瑞士法郎计算,并由两国对外贸易机构以主要世界市场价格为基础,根据平等互利、公平合理的原则协商确定。

  第四条 根据本议定书的付款,在中国方面通过中国银行,在捷克斯洛伐克方面通过捷克斯洛伐克贸易银行(股份公司)办理。为此目的,两国银行应相互开立下列无费瑞士法郎结算帐户。
  一、一九八七年第1号贸易清算账户(简称“第1号账户”)。
  通过本账户办理本议定书规定的供应货物和同供货有关的运费、保险费和其他从属费用的结算。本账户的差额超过二千四百万瑞士法郎时,其超出部分按年利百分之二计算利息。利息计算至一九八七年十二月三十一日止,在本年底一次计算后记入本账户。
  二、一九八七年第2号清算账户(简称“第2号账户”)。
  通过本账户办理两国间除上述规定记入第1号账户的费用外其他一切以瑞士法郎支付的费用的结算,本账户不计算利息。两国银行核对一致的年终差额在一九八八年二月底前转入第1号账户。
  两国银行不论在相应账户内有无贷方余额,应办理上述两个账户内的一切付款。
  有关本议定书规定的供应货物的价款和从属费用的详细付款办法,应遵照中华人民共和国对外贸易部和捷克斯洛伐克社会主义共和国对外贸易部所签订的对外贸易机构交货共同条件以及中国银行和捷克斯洛伐克贸易银行(股份公司)商定的贸易支付办法办理。

  第五条 本议定书内所规定的货物交换和付款的最后结算日期为一九八七年十二月三十一日。双方银行至迟须在一九八八年二月底前将第四条所规定的第1号账户的最后结算差额核对一致,并自动转入一九八八年第1号贸易清算账户,在该年度进出口贸易额内予以平衡。根据双方协议继续交货的成套设备和货物,在一九八七年十二月三十一日以后交货的支付,应记入一九八八年账户内。

  第六条 本议定书自一九八七年一月一日起生效,至一九八七年十二月三十一日终止。
  本议定书于一九八六年十一月十五日在北京签订,共两份,每份都用中文和捷文写成,两种文本具有同等效力。
  注:出口货单略。

  中华人民共和国          捷克斯洛伐克社会主义共和国
  政 府 代 表             政 府 代 表
    王品清               杨·斯特拉恰尔
   (签字)                (签字)