安徽省巢湖市人民政府


巢湖市人民政府令
第５号


　　《巢湖市城市住宅区物业管理办法》已经2003年6月13日市人民政府第39次常务会议讨论通过，现予发现，自2003年8月1日起施行。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　市长　　夏望平
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二00三年七月二日

　　 　　　　　　　　　　　　　　巢湖市城市住宅区物业管理办法

　　　　　　　　　　第一章 总 则
　　第一条 为规范我市物业管理，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据国家有关法律、法规和《安徽省城市住宅区物业管理暂行办法》，结合我市实际，制定本办法。
　　第二条 本办法适用于城市规划区内综合开发、配套建设的住宅区。
　　非住宅区物业管理参照本办法规定执行。
　　第三条 市房地产管理局(下称物业管理主管部门)主管本市城市住宅区物业管理工作。
　　市建设、城管、物价、工商、交通、公安、环保、民政等部门和住宅区所在地街道办事处(镇)根据各自职责，共同做好城市住宅区物业管理的监督与指导工作。
　　　　　　　　第二章 业主大会及业主委员会
　　第四条 住宅区在交付使用后，入住率达 50％以上时，房地产开发单位应向市物业管理主管部门申请，市物业管理主管部门会同当地街道办事处(镇)、前期物业管理企业召开首次业主大会，选举产生业主委员会。
　　老住宅区由市物业管理主管部门会同住宅区所在地街道办事处(镇)组织召开首次业主大会，选举产生业主委员会。
　　第五条 业主大会由全体业主组成。业主大会须有半数以上投票权的业主出席方可举行。
业主大会由业主委员会负责召集，业主大会会议分为定期会议和临时会议。定期会议按照业主大会议事规则的规定召开。经20％以上的业主提议，业主委员会应当就提议的事项召开业主大会临时会议。
召开业主大会会议，应当于会议召开15日前通知全体业主，并同时告知相关的居民委员会。
　　第六条 业主大会履行下列职责：
　　(一)制定、修改业主公约和业主大会议事规则；
　　(二)选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；
　　(三)选聘、解聘物业管理企业；
　　(四)决定维修资金使用、续筹方案，并监督实施；
　　(五)制定、修改物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
　　(六)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
　　业主大会的决定，必须经出席会议的业主所持投票权的半数以上通过。业主大会所作出的制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，维修资金的使用和续筹方案的决定，必须经全体业主所持投票权的2／3以上通过。
　　第七条 业主委员会由主任、副主任和委员组成，在业主中选举产生，其数额为单数，一般最低不得少于5人。业主委员会每届任期3年，其成员任期届满，可以连选连任。
　　第八条 业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：
　　(一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
　　(二)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；
　　(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；
　　(四)监督业主公约的实施；
　　(五)业主大会赋予的其他职责。
　　第九条 业主委员会会议由业主委员会主任根据工作需要召集，并应在会议召开7日前将会议通知书及有关材料送达每位委员。业主委员会会议应由全体委员过半数以上出席方可举行。业主委员会作出决定，采取少数服从多数原则。
　　第十条 业主委员会应通过业主大会订立业主公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务等事项依法作出约定。
　　业主公约的示范文本；由市物业管理主管部门统一制定。业主大会可根据本住宅区的实际情况修改、补充，并报市物业管理主管部门备案。
　　第十一条 业主公约经业主大会批准后生效。已生效的业主公约对所有业主和非业主使用人具有约束力。
　　业主公约以及业主大会、业主委员会作出的决定不得与法律、法规、规章相抵触。
　　第十二条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
　　业主大会、业主委员会应当配合居民委员会依法履行自治管理职责。业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会。
　　　　　　　　　　　第三章 物业管理企业
　　第十三条 物业管理企业是指取得物业管理企业资质证书和工商营业执照，接受业主或者业主大会的委托，根据物业服务合同进行专业管理，实行有偿服务的企业。
　　第十四条 新成立的物业管理企业，必须经市物业管理主管部门资质审查合格，报省建设行政主管部门批准，取得物业管理企业资质等级证书，并经工商登记注册后，方可从事物业管理工作。
　　第十五条 物业管理企业的权利：
　　(一)根据法律、法规和物业服务合同，拟订各项具体管理规定；
　　(二)根据物业服务合同和有关规定实施物业管理，收取物业管理服务费用；
　　(三)有权制止违反住宅区物业管理规定的行为；
　　(四)要求业主委员会协助实施物业管理；
　　(五)开展多种经营活动和有偿服务。
　　第十六条 物业管理企业的义务：
　　(一)履行物业服务合同；
　　(二)接受业主委员会和业主的监督、检查；
　　(三)制定住宅区物业管理年度计划和重大工程项目维修计划；
　　(四)发现违反法律、法规和规章的行为，应及时制止并向有关行政主管部门报告；
　　(五)接受市物业管理主管部门、其他有关行政主管部门及住宅区所在地街道办事处(镇)的监督、检查和指导。
　　第十七条 物业管理企业不得擅自改变物业管理区域内的设施，超越服务合同约定范围对业主开展有偿服务的，应当征得服务对象的同意。
　　　　　　　　　第四章 物业的管理、使用与维护
　　第十八条 房地产开发单位应当在销售房屋之前，制定业主临时公约、选聘物业管理企业，签订前期物业服务合同。前期物业服务合同至住宅区业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效时终止。
　　房地产开发单位与购房户签订的买卖合同应当含前期物业服务合同的内容。
　　第十九条 房地产开发单位在新建住宅区时，应严格按照规划设计方案，将公共配套设施及物业管理设施同步建设到位，工程竣工后，必须有物业管理主管部门参与综合验收，验收合格的方可交付使用。
　　第二十条 业主委员会成立后，市物业管理主管部门会同有关部门组织房地产开发单位向业主委员会移交物业资料，办理移交手续。
　　第二十一条 物业资料移交给业主委员会后，业主委员会可按业主大会的决定续聘前期物业管理企业对住宅区实施物业管理。不续聘的，业主委员会按业主大会的决定，在市物业管理主管部门的组织下，采取招标方式，聘请其它物业管理企业对住宅区实施物业管理。
　　业主委员会应与物业管理企业签订住宅区物业服务合同，并在合同签订30日内，报市物业管理主管部门备案。
　　第二十二条 物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专营企业，费用从管理服务费中支出。但不得将整项服务业务委托他人。
　　第二十三条 房屋的维修责任按下列规定划分：
　　(一)房屋自用部位和自用设备的维修、更新费用，由业主负责；
　　(二)房屋的外墙面、楼梯、通道等房屋本体共用部位、共用设施由物业管理企业负责养护、维修与更新，费用从维修资金中支出；属人为损坏的，其维修、更新费用由责任人承担。
　　房屋及附属设施影响市容或可能危害毗邻房屋安全及公共安全，按规定应当由业主修缮的，业主应及时修缮；拒不修缮的，由业主委员会委托物业管理企业修缮，由业主委员会委托物业管理企业修缮，费用由业主承担。
　　第二十四条 住宅区内的共用设施，由物业管理企业统一负责管理、养护、维修与更新，费用从维修资金中支出；属人为损坏的，其维修、更新费用由责任人承担。
　　第二十五条 住宅区内禁止下列行为：
　　(一)擅自改变房屋的用途、结构、外貌；
　　(二)占用通道、平台、道路、场地、停车场、屋面、楼梯、自行车房(棚)等堆放杂物或者进行违法建设；
　　(三)损坏、占用绿化地；
　　(四)乱倒垃圾、乱泼污水、乱扔杂物、乱设摊点；
　　(五)随意停放自行车和机动车辆；
　　(六)堆放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品；
　　(七)发出超规定标准的噪音；
　　(八)法律、法规和规章禁止的其他行为。
　　第二十六条 业主装修房屋，应当遵守房屋使用说明书和业主公约的规定，并告知物业管理企业。物业管理企业应当将物业装修的禁止行为和注意事项告知业主，并与业主签订装修管理服务协议。业主应当遵守有关规定，并按装修管理服务协议的约定缴纳装修保证金。装修结束后没有违反协议的，物业管理企业应当在一个月内退还装修保证金。
　　第二十七条 业主应当按照设计用途使用物业。因特殊情况需要改变使用性质的，应当符合城市规划要求，按有关规定办理手续，告知物业管理企业，并报有关行政主管部门批准。
　　　　　　　　　第五章 专用房屋及物业管理费用
　　第二十八条 房地产开发单位移交住宅区时，应按以下标准向业主委员会无偿提供住宅区物业管理用房：
　　(一)房屋总建筑面积为1万平方米以下的住宅区，应提供15—30平方米建筑面积的物业管理用房；
　　(二)房屋总建筑面积为1万平方米以上2万平方米以下的住宅区，应提供50平方米建筑面积的物业管理用房；
　　(三)房屋总建筑面积为2万平大米以上的住宅区，每增加1万平方米建筑面积，物业管理用房增加10平方米建筑面积；
　　前款第一、二、三项，业主委员会办公用房为 15-25平方米建筑面积，其他的为物业管理企业办公用房。物业管理用房产权归业主所有。
　　第二十九条 房地产开发单位移交住宅区时应以建造成本价向业主委员会提供商业用房，其标准为：
　　(一)房屋总建筑面积为2万平方米以下的住宅区，应提供15—30平方米建筑面积的商业用房；
　　(二)房屋总建筑面积为2万平方米以上的住宅区，每增加1万平方米建筑面积，商业用房增加5平方米建筑面积；
　　商业用房的购置费用从住宅共用部位共用设施设备维修资金中垫支，并从商业用房的经营收入中回收。
　　第三十条 本办法发布前已交付使用的住宅区，未按本办法规定的标准无偿提供物业管理用房的，原房地产开发单位应参照本办法第二十八条规定给予经济补偿。物业管理主管部门应专项用于购置物业管理用房，其产权为国有。
　　第三十一条 商业用房和住宅区内其他有经济收入的共用配套设施、设备和场地，由物业管理企业按物业服务合同经营。
　　第三十二条 房地产开发单位新建的住宅区必须按规定建立住宅共用部位共用设施设备维修资金。维修资金由业主缴纳，属业主所有，专项用于物业保修期满后房屋本体共用部位共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
　　住宅共用部位共用设施设备维修资金管理办法由市政府另行制定。
　　第三十三条 物业管理服务费由物业管理企业按月向业主或物业使用人收取，以独立住宅区为单位核定，实行分等定级，优质优价，具体标准由市价格行政主管部门会同市物业管理主管部门根据管理项目和水平核定，物业管理企业不得擅自扩大物业管理服务费的收费范围或提高收费标准。
第三十四条 业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业管理服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
　　已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业管理服务费用由房地产开发单位交纳。
　　第三十五条 供水、供电、供气、通讯、有线电视等公用事业单位，应当依法承担物业管理区域内的相关管线和设备设施维修、养护的责任。
供水、供电、供气等单位应到户抄表、收费，到户确有困难的，应与物业管理企业签订委托收费和维修协议。
　　第三十六条 住宅区物业管理服务费的收支项目，有关管理单位和使用单位每6个月至少公布一次，接受业主、业主委员会及有关部门的监督、检查。
　　　　　　　　　　　　第六章 法律责任
　　第三十七条 未取得资质证书从事物业管理的，由市物业管理主管部门没收违法所得，并依法予以罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
　　第三十八条 物业管理企业挪用维修资金的，由市物业管理主管部门追回挪用的维修资金，给予警告，没收违法所得，并依法予以罚款；情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。
　　第三十九条 建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由市物业管理主管部门责令限期改正，给予警告，并依法予以罚款。
　　第四十条 违反物业服务合同约定，业主逾期不缴纳物业管理服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不缴纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。
　　　　　　　　　　　　第七章 附 则
　　第四十一条 本办法所称物业，是指各类房屋及其配套的公用设施、设备和公共场地。
本办法所称业主，是指物业的所有权人。
　　本办法所称物业管理，是指物业管理企业按照物业服务合同约定，通过对房屋及与之相配套的设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理，以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，为业主提供服务的活动。


能源部


能源火力发电厂文明生产若干规定（试行）

1991年3月18日，能源部

第一章 总 则
第一条 为了把火力发电厂（以下简称发电厂）建设成为一流的社会主义现代化企业，不断提高安全、文明生产水平，并使之制度化、规范化，特制定本规定。
第二条 文明生产是企业素质的综合反映发电厂文明生产，要立足于造就一支“奋发进取、忠于职守、规纪严明、训练有素”的职工队伍，创造一个设备完好、窗明几净、环境整洁、秩序井然的工作环境，全面提高企业素质。
第三条 发电厂厂长既是本厂安全生产第一责任者，同时也是全厂文明生产第一责任者。
第四条 发电厂要有明确的文明生产管理部门，并逐步形成厂、车间、班组的三级文明生产管理网络。
第五条 发电厂必须通过明确的岗位责任制，严格齐全的规章制度和检查考核办法，逐步将本规定的要求融汇到每个职工的日常工作之中，形成严细认真的工作作风。
第六条 要坚持奋发图强，艰苦奋斗，勤俭办企业的精神，实事求是，反对铺张浪费，不搞形式主义。对影响文明生产的设备问题要依靠科技进步，采取必要的措施进行改造，不要盲目追求高标准。
第七条 全心全意依靠工人阶级，不断激发职工当家作主的主人翁责任感，增强企业凝聚力。对职工要加强坚持四项基本原则，热爱本职工作，模范遵纪守法等方面的教育。
第八条 各电管局（电力局）应建立、健全基建移交生产时的文明生产验收制度。凡明显影响发电厂文明生产的设备、设计、工程等均不得参与评优。

第二章 职 工 队 伍
第九条 发电厂要努力造就一支爱国家、爱企业、爱本职工作、有强烈的社会责任感与主人翁意识的职工队伍。
第十条 发电厂职工要有“职业理想、职业道德、职业纪律、职业责任”，对工作认真负责，一丝不苟，坚守岗位，尽职尽责。
第十一条 发电厂职工要自觉遵守劳动纪律和规章制度，做到令行禁止。
第十二条 发电厂职工在工作时要说话和气，讲卫生，有道德，待人礼貌，谦虚谨慎，团结互助，忠诚老实。
第十三条 发电厂值班人员着装应规范整齐，符合安全要求，并佩戴岗位标志。
第十四条 值班监盘要做到位置适中，姿势端正，注意力集中，不谈笑嬉闹，记录准确、真实、清洁、工整。
第十五条 严格执行检修工艺规程，文明施工。检修和设备消缺要做到三无（无油迹、无水、无灰），三齐（拆下零部件排放整齐，检修机具摆放整齐，材料备品堆放整齐），三不乱（电线不乱拉，管路不乱放，杂物不乱丢）。每天收工前清扫场地，做到工完料净场地清。
第十六条 发电厂职工要努力学习文化，钻研技术，不断提高业务水平和工作能力。

第三章 厂 区 环 境
第十七条 发电厂厂区道路、场地应整齐、清洁、无痰迹、无垃圾、无杂物、无不规则临建。不随便堆放物资器材。厂内禁止流动吸烟。
第十八条 主要通道平整畅通，沟道盖板齐全完整，下水道无堵塞，电缆沟内整齐无积水。路灯、交通标志牌完好规范。
第十九条 厂区绿化面积达宜绿化面积的85％以上，绿化区整齐、养护良好。
第二十条 厂区各类建筑物外观整洁，不得随意书写标语、广告，不得乱涂乱画，屋面墙壁不漏水，厂房、室内、墙壁清洁、无污迹、无明显积灰和珠网，门窗及玻璃齐全洁净。
第二十一条 厂区厕所清洁、无明显异味，水箱、自来水龙头等无漏水。
第二十二条 生产车间不得停放自行车，厂区不得随意停放自行车，自行车应整齐排放在车棚或指定地点。
第二十三条 厂区不得放养家畜家禽。
第二十四条 运输燃煤或散料的车辆经过厂区主要道路时，应有防止装载物散落的措施。

第四章 生 产 场 所
第二十五条 生产场所地面、墙壁整洁，通道畅通、栏杆完好，盖板完整整齐，照明良好。
第二十六条 生产场所无垃圾、杂物，设备材料一般不堆放在厂房内，必须堆放者应按指定地点堆放整齐。
第二十七条 机器、设备、表盘见本色，表面无积灰、积垢、积油，铭牌标志齐全、规范。
第二十八条 各种管道色环清晰，介质流向标志清楚、规范，管道无明显积灰。
第二十九条 电缆铺设整齐、无明显积灰，电源箱、端子箱完好规范。箱内外无积灰、无杂物，电源刀闸完好。
第三十条 汽水容器管道、暖气管道无泄漏，煤灰管道无明显泄漏。
第三十一条 从锅炉零米到炉顶平台无明显积灰、积煤、积粉、积水，无垃圾杂物，无乱堆放设备材料等。
第三十二条 20万千瓦及以上机组锅炉零米应具备水冲洗条件，制粉设备上无明显积灰、积油，锅炉出渣口无明显积渣、积水。
第三十三条 厂房的高层玻璃不易保持清洁完整或无法清扫处，应尽可能不采用或少采用玻璃窗。已采用玻璃窗的电厂应采取措施，加强维护，尽可能保持清洁完好。
第三十四条 送、引风机室、排粉机层无明显积灰、无垃圾杂物，烟风道保温良好，风机、电机无积灰、漏油。
第三十五条 除尘设备外部平整清洁，灰斗水封良好，不漏灰水，不堵塞，灰沟通畅，水管无明显泄漏。
第三十六条 灰浆泵、渣泵等除灰设备无明显漏油、漏水，地面清洁，灰、水管道及阀门无明显泄漏。
第三十七条 汽轮发电机组运行层地面整洁，设备见本色、无积灰，轴承端面无积垢，前箱、轴承箱无漏油。
第三十八条 锅炉、汽机零米地面清洁，无明显积水、积油、积灰，无乱堆乱放设备、材料，汽水管道及容器无漏水、漏气，油系统设备、管道无漏油。
第三十九条 升压站、主变区道路平整畅通、无杂物，开关、变压器事故排油池无杂草，开关、互感器、刀闸等瓷瓶清洁，变压器、开关、互感器无漏油，卵石无积灰油污。
第四十条 开关室地面无垃圾、杂物，墙壁门窗完好、无孔洞，继电器无积灰。
第四十一条 循环水泵房、深井泵房无明显漏油、漏水，地面整洁，水管道及阀门无明显泄漏。
第四十二条 管道、阀门、容器等需要保温的设备、部件，其保温完好、规范。
第四十三条 厂房及厂房周围电缆沟道内无明显积灰、积水，无杂物、垃圾。
第四十四条 磨煤机罩壳内无明显积粉，无垃圾、积水。磨煤机油室、给水泵油室内无明显漏油、漏水，无积灰、积水，无垃圾杂物。
第四十五条 除氧器层、管道间、排粉机层等无明显积灰、漏水、漏汽，无垃圾及乱堆、乱放的杂物。
第四十六条 输煤系统一般应能进行水冲洗并配有有效的除尘设备，输煤皮带间地面无明显积煤、照明充足、门窗完好，从煤中清出的杂物应及时清理。
第四十七条 值班室应窗明几净，箱柜、工具等放置有序，无垃圾、无积灰、无珠网、无烟头痰迹。
第四十八条 运行盘面清洁见本色，盘内外无灰尘、无杂物，表计清晰。
第四十九条 生产现场应坚持定期清扫的制度，明确规定清扫周期与责任者。
第五十条 单元机组集中控制室要创造条件做到值班人员不在集控吃饭、喝水、吸烟，检修人员不在集控室填写检修工作票或休息。
第五十一条 努力消除七漏，即漏煤、漏灰、漏烟、漏风、漏水、漏油、漏汽。应尽可能做到发现一处，消除一处。
第五十二条 消防器材、检修用具及其它工、器具整齐摆放在指定位置。

第五章 附 则
第五十三条 食堂、单身宿舍、值班休息室、医务室、托儿所、浴室等后勤服务设施及宿舍区，按能源部对电力系统生活设施的要求执行。
第五十四条 发电厂在班组建设中应有明确的文明生产目标、要求、标准及责任制。
第五十五条 发电厂应根据本规定的要求与本厂具体情况制定文明生产实施细则，落实责任制到每个人，并制定严格的检查、考核、奖惩办法。
第五十六条 本规定的解释权在能源部。
第五十七条 本规定自颁发之日开始生效。