福建省人民政府


福建省国有土地使用权招标拍卖管理办法
福建省人民政府
福建省人民政府令第64号


第一章 总则
第一条 为了建立公开、公平、公正的地产市场秩序，规范国有土地使用权的招标拍卖，根据国家有关法律、法规，结合本省实际，制定本办法。
第二条 本办法所称的国有土地使用权招标拍卖是指市、县人民政府出让国有土地使用权采取招标拍卖方式供应土地的行为。
在本省行政区域范围内国有土地使用权的招标拍卖适用本办法。
经营性房地产项目用地必须采取招标、拍卖方式出让国有土地使用权，但经济适用住房用地除外。
第三条 国有土地使用权的招标拍卖，由市、县人民政府负责，有计划、有步骤地进行；具体组织实施工作，由市、县人民政府土地行政主管部门（以下简称招标人、拍卖人）负责。
县级以上人民政府的建设、规划、房产、计划、财政、物价等有关行政管理部门依照职责分工，参与国有土地使用权的招标拍卖。
第四条 国有土地使用权的招标拍卖应遵循合法、公开、公平、公正和诚实信用的原则进行，并接受社会和上级人民政府土地、工商行政管理和行政监察部门的依法监督。
第五条 中华人民共和国境内的法人、其他组织和个人，均可依照本办法的规定，通过投标、竞买方式取得国有土地使用权。但国家有关规定对投标人、竞买人资格条件或者招标文件、拍卖文件对投标人、竞买人资格条件有规定的，投标人、竞买人应当具备规定的资格条件。

第二章 一般规定
第六条 市、县人民政府根据本行政区域的国民经济和社会发展计划、产业政策、土地利用总体规划、城市规划、市场需求和上级人民政府下达的土地利用年度计划，制定招标、拍卖出让国有土地使用权的土地供应年度计划。
第七条 招标人、拍卖人应当根据本级人民政府的招标、拍卖土地供应年度计划，对计划招标、拍卖的每幅地块，在招标、拍卖前会同规划、建设、房产、财政、计划、物价等行政管理部门共同拟定招标、拍卖方案，报经同级人民政府批准，并向同级人民政府行政监察部门备案后，方可具体组织实施出让国有土地使用权的招标、拍卖活动。
第八条 招标、拍卖方案必须包括该幅地块的用途、使用年限、规划设计条件、拆迁安置、场地平整，出让招标底价或拍卖保留价，以及其他条件等内容。其中，规划设计条件按照经批准的控制性详细规划确定；出让招标底价或拍卖保留价应按不低于已公布的基准地价的原则确定。
招标底价或者拍卖保留价应当保密。参加招标、拍卖方案制定和招标、拍卖工作的有关人员对招标底价或拍卖保留价负有保密责任。
第九条 提供招标、拍卖的国有土地应当具备下列条件：
（一）已按法定程序和权限经县级以上人民政府批准；
（二）界址清楚、面积准确；
（三）土地使用权属明晰；
（四）已制定控制性详细规划；
（五）土地用途、规划设计条件已明确。
第十条 招标人、拍卖人根据招标、拍卖方案制定招标文件或者拍卖文件。
招标、拍卖文件应当载明下列内容：
（一）招标或拍卖地块的位置、现状、面积、使用年限、用途、规划设计条件（包括容积率、绿地率和建筑密度等）；
（二）投标人或竞买人的范围及资格；
（三）支付履约保证金、出让金的方式、数额和期限；
（四）投标地点、截止日期或者参加竞买的申请方法、申请的截止日期；
（五）评标标准、方法或者拍卖规则；
（六）开标地点、时间或者拍卖地点、时间；
（七）其他有关事项。
第十一条 投标人、竞买人应当充分了解招标或拍卖地块的有关资料，遵守规则，依法参与投标或竞买，不得弄虚作假或串通压价。
第十二条 投标人、竞买人对招标、拍卖的地块应当实地勘察。对土地现状有异议的，应当在投标或申请竞买前提出。标书一经投入标箱或竞买人参加拍卖应价的，视为无异议。
第十三条 有下列情形之一的，投标人的投标文件或竞买人的申请无效：
（一）在招标文件或拍卖文件要求提交投标文件或者竞买申请书截止时间后收到投标文件或竞买申请书的；
（二）未在招标文件或拍卖文件规定的期限内缴纳履约保证金的；
（三）投标文件或竞买申请书及附件不齐全或不符合规定的；
（四）投标文件或竞买申请书及附件字迹不清、无法辩认的；
（五）委托他人代理，委托文件不齐全或不符合规定的；
（六）重复投标的。
第十四条 中标人或竞得人交纳的履约保证金抵作国有土地使用权出让金。没有中标或竞得国有土地使用权的，其交纳的履约保证金由招标人、拍卖人于招标、拍卖活动结束后10日内予以退还。
第十五条 本办法所称中标人，是指按本办法所规定的程序和条件取得国有土地使用权的投标人；本办法所称竞得人，是指按本办法所规定的程序和条件以最高应价取得国有土地使用权的竞买人。
第十六条 中标人、竞得人应当在收到《中标通知书》或《拍卖成交确认书》之日起30日内与招标人、拍卖人签订《国有土地使用权出让合同书》，并在支付全部出让金后，依法办理土地登记，领取国有土地使用权证书。
县级以上人民政府有关行政管理部门对中标人或竞得人凭《国有土地使用权出让合同书》、《中标通知书》或《拍卖成交确认书》进行的基建立项和房地产开发经营等项目申请，应当依法予以及时办理。
第十七条 经同级人民政府批准，招标人、拍卖人可以委托具备应有资质的招标代理机构、拍卖企业实施招标拍卖国有土地使用权活动，并依法予以监督。
招标代理机构、拍卖企业应当在招标人、拍卖人委托的范围内依法办理招标、拍卖事宜，并遵守本办法关于招标人、拍卖人的规定。

第三章 招标、投标、拍卖
第十八条 国有土地使用权招标采用公开招标。确需采用邀请招标的，应当经县级以上人民政府批准。
采用邀请招标的，由招标人向3个以上具备规定的房地产开发资质、资信良好的特定的法人或者其他经济组织发出投标邀请书。
第十九条 国有土地使用权招标程序：
（一）招标人应在招标文件要求提交投标文件的截止日30日前，在规定的新闻媒介发布招标公告或向特定投标人发出招标邀请书；
（二）投标人报名并索取有关招标文件；
（三）投标人提交投标文件；
（四）招标人主持开标；
（五）评标委员会评标，并推荐中标候选人；
（六）招标人根据推荐的中标候选人确定中标人，向中标人发出《中标通知书》，并将中标结果通知未中标的投标人。
（七）中标人依据本办法第十六条规定办理相关手续，并支付土地使用权出让金。
第二十条 招标人发布的招标公告或者投标邀请书应包括招标文件的主要内容，并载明投标人索取招标文件的时间、地点等事项。
第二十一条 投标人投标时应当填写投标文件，并由法定代表人签名和加盖公章后密封。投标人为个人的，由投标人签名。
投标文件应当包括下列内容：
（一）对招标公告或投标邀请书中提出的实质性要求和条件作出响应；
（二）营业执照副本、法定代表人身份证明（投标人为个人的，提供个人身份证明文件）等附件。
投标人应当在投标截止日期前将投标文件投入标箱。
第二十二条 有下列情形之一的，招标人应当在开标前终止招标：
（一）标底泄露的；
（二）投标人串通损害国家利益、社会利益或他人合法权益的；
（三）招标人的工作人员、评标委员会的成员私下接触投标人，足以影响招标公正性的；
终止招标应当公告并通知投标人。
第二十三条 全部投标报价均低于国有土地使用权招标底价的，招标人应当否决所有招标，重新招标。
第二十四条 中标人必须符合下列条件之一：
（一）能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准；
（二）能够满足招标文件的实质性要求，在竞投期内出价最高。
第二十五条 评标委员会由县级以上人民政府负责组建，由土地、规划、建设、房产、计划、物价等行政管理部门有关专家或人员组成。
评标委员会应当按照本办法和招标文件确定的评标条件、标准和方法，对投标文件进行评审和比较；完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告，并推荐中标候选人。
评标委员会成员对评标工作负有保密责任。
第二十六条 以获取最高出让金为主要目标，以出价最高为条件确定受让人的，必须采取拍卖方式出让国有土地使用权。
第二十七条 国有土地使用权拍卖程序：
（一）拍卖人应于公开拍卖日30日前在规定的新闻媒介发布拍卖公告；
（二）竞买人索取竞买申请书和拍卖文件；
（三）竞买人提出竞买申请并按规定的期限缴纳履约保证金；
（四）在规定的时间、地点并按下列程序公开拍卖：
1．主持人简介拍卖地块位置、面积、用途、规划要求及其他有关事项；
2．宣布拍卖规则；
3．公布拍卖起叫价；
4．竞买人按规定的方式竞相应价或加价至最后应出最高价（或加价）止；
5．拍卖人或其委托的拍卖机构与竞得人当限签订《拍卖成交确认书》。
（五）竞得人应在取得《拍卖成交确认书》后，依据本办法第十六条规定办理相关手续，并支付土地使用权出让金。
拍卖主持人由拍卖人确定。
第二十八条 拍卖公告应包括拍卖文件的主要内容，并载明竞买人索取竞买申请书和拍卖文件的时间、地点，以及其他事项。
第二十九条 竞买人提出竞买申请时，应当提交下列文件：
（一）竞买申请书；
（二）营业执照副本、法定代表人身份证明（竞买人为个人的，提供个人身份证明文件）。
第三十条 所有竞买人报出的最高地价均低于拍卖保留价的，拍卖主持人应当宣布停止拍卖国有土地使用权的活动。

第四章 罚则
第三十一条 违反本办法规定，将应当招标、拍卖出让的国有土地使用权，以其他方式提供给建设用地单位或个人的，由上级人民政府土地行政主管部门按非法批准使用土地行为依法予以处罚。
第三十二条 在投标、拍卖活动中，与招标、拍卖人串通以弄虚作假等非法手段取得国有土地使用权的，由上级土地行政主管部门报请同级人民政府同意后，宣布招标、拍卖结果无效，并依法收回国有土地使用权；中标人、竞得人所交的费用不予退还。
第三十三条 投标、竞买人串通投标、竞买，压低标价的，由县级以上人民政府土地行政主管部门会同工商行政管理部门依法给予行政处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。给他人造成损失的，依法承担赔偿责任。
第三十四条 中标人或竞得人反悔，不按规定与招标、拍卖人签订《国有土地使用权出让合同书》的，必须赔偿出让国有土地使用权招标、拍卖活动所支出的全部费用，并承担由此造成的相应损失。
第三十五条 中标人、竞得人未按《国有土地使用权出让合同书》约定的期限全部支付出让金的，从期满次日起每日按欠缴款额的万分之五加收滞纳金。滞纳超过60日仍未全部支付的，招标、拍卖人有权解除《国有土地使用权出让合同书》，并可请求违约赔偿。
中标人或竞得人已全部支付出让金的，招标、拍卖人未按约定的期限提供出让土地使用权的，中标人或竞得人有权解除《国有土地使用权出让合同书》，并可请求违约赔偿。
第三十六条 国家工作人员在国有土地使用权出让的招标、拍卖活动中，接受贿赂，泄露秘密，玩忽职守，徇私舞弊的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。

第五章 附则
第三十七条 国有土地使用权招标、拍卖所得的出让金应全部缴存财政专户，并使用福建省财政厅监制的统一专用票据，经财政部门会同土地行政主管部门清算后，由县级以上人民政府专款专用。
第三十八条 以招标、拍卖方式出租国有土地使用权的，参照本办法规定执行。
第三十九条 本办法由福建省人民政府法制办公室负责解释。
第四十条 本办法自颁布之日起施行。


2001年5月14日

【内容概要】
股东资格的遗嘱继承与法定继承并无本质上的区别，适用2005年《公司法》第76条的规定。当继承股东资格的遗嘱内容与公司章程的排除性规定发生冲突时，应仅仅认定股权中的非财产权部分的继承无效而不应否定股权中的财产权部分的继承效力。
【关键词】股权继承；股东资格；遗嘱继承；股东资格确认纠纷

在拙文《股东资格的法定继承》 中，笔者讨论了股东资格的法定继承问题。那么，遗嘱继承是否适用2005年《公司法》第76条的规定呢？我们先作一简要分析。

所谓遗嘱继承，又称指定继承，是指按照被继承人所立的合法有效的遗嘱要求，确定其继承人及各继承人应继承遗产的份额的继承方式。《继承法》第三章“遗嘱继承和遗赠”确立了民法上遗产的遗嘱继承规则，其中第16条第2款规定，“公民可以立遗嘱将个人财产指定由法定继承人的一人或者数人继承”。依该条文义可推论得出如下结论：法定继承人不一定是遗嘱继承人，但遗嘱继承人必然是法定继承人。2005年《公司法》第76条规定，“自然人股东死亡后，其合法继承人可以继承股东资格”，该条文义所指的“合法继承人”虽未明谓但显需依照《继承法》予以认定。依前述分析，遗嘱继承人属于合法继承人之范围。因此，遗嘱继承除要符合《继承法》的相关规定外，在股东资格的继承问题上，其与法定继承并无本质上的区别，当然适用2005年《公司法》第76条的规定。

对于股东资格遗嘱继承的排除依据、特定身份的遗嘱继承人的股东资格继承问题、无民事行为能力人或者限制民事行为能力的股东资格遗嘱继承问题、多个遗嘱继承人同时主张股东资格继承的股权分割或共有规则以及最高股东人数超限问题的处理等四个重要的争点与难点，与股东资格的法定继承亦无二异，规则可等同适用，详参拙文《股东资格的法定继承》 的相关内容及分析。对于股东资格遗嘱继承的放弃问题，与法定继承的适用规则则有所不同，该等放弃依《继承法》第27条第(1)项确立的继承放弃规则即“遗嘱继承人放弃继承的，按照法定继承办理”，宜首先按照股东资格的法定继承规则办理，而不宜直接由公司依股权转让或者股份回购规则办理。因为直接按照转让或回购规则办理，将直接导致剥夺其他法定继承人的继承权；而且，对于遗嘱继承的放弃，从法律调整规范角度看也应由《继承法》先行调整而不应由《公司法》直接予以规范。

进一步地，我们来讨论一个重要问题，即继承股东资格的遗嘱内容与公司章程的排除性规定发生冲突时，该如何处理？学界和司法实务界对此问题历来存在截然相反的两种观点：一是认定该遗嘱无效，二是仅仅认定股权中的非财产权部分的继承无效而不否定股权中的财产权部分的继承效力。

持遗嘱无效观点之人其主要理由大体又可分为两方面，一方面是从遗嘱本身的效力出发，认为 ：①从财产法律关系主体的角度而言,无论是股东出资形成的公司财产还是公司经营过程中新增的公司财产均应归属于公司,而非归属于作为公司股东的个人；②从财产法律关系客体的角度而言,公司财产与股东个人财产是彼此独立的,不能混淆公司财产和股东个人财产,认为公司股东有权处分公司财产；③从财产法律关系内容的角度而言,公司财产不同于股东个人财产,股东享有公司股权并不意味着可以依股东身份对公司财产进行分割或处分；④根据《继承法》第3条的规定,股东设立遗嘱处分的公司财产不属于遗产,不能对其进行遗嘱继承；⑤根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第38条以及《公司法》第76条的规定,股东利用设立的遗嘱处分公司财产的行为应当无效；⑥公司的存在不单是为了实现股东利益,同时关系到债权人、员工等相关者的利益,承载着企业社会责任,因而,股东不能利用设立的遗嘱处分公司财产,进而导致公司正常经营和存续受到影响。另一方面是从遗嘱内容与公司章程的排外性规定冲突的角度出发，认为：①公司章程对股东资格继承作出的排外性规定，对公司和股东均有法律效力，应得到公司和股东的遵守；②由于股东资格的继承问题由《公司法》调整而不由《继承法》规范，当股东作出的遗嘱继承内容由于违反了公司章程的排外性规定导致股东资格继承规则适用不能时，不能针对该等法律调整事项根据需要人为地在《公司法》和《继承法》两个法律间选择性适用，应直接认定为无效。

上述理由和观点虽听起来有一定的道理，但深究起来是站不住脚的。笔者以为，当继承股东资格的遗嘱内容与公司章程的排除性规定发生冲突时，应仅仅认定股权中的非财产权部分的继承无效而应不否定股权中的财产权部分的继承效力。理由如下：

第一，司法实务界对于股权的继承对象或者继承客体范围的认知经历了一个从财产权益继承到股东资格继承的过程，股东资格继承在目前法律框架下具有法定性。在《公司法》2005年修订前，一些法院认为，继承人继承的应当是与股权相对应的财产利益，而非股东资格，如北京市高级人民法院2004年2月24日《关于审理公司纠纷案件若干问题的指导意见(试行)》（京高法发[2004]50号）第12条规定，“有限责任公司的自然人股东死亡后，其继承人依法可以继承的是与该股东所拥有的股权相对应的财产权益”；又如上海市高级人民法院2004年3月18日《关于审理涉及公司诉讼案件若干问题的处理意见（三）》（沪高法民二[2004]2号）第3条规定，“继承人、财产析得人或受赠人因继承、析产或者赠与可以获得有限责任公司的股份财产权益，但不当然获得股东身份权”。2005年修订的《公司法》第76条规定，“自然人股东死亡后，其合法继承人可以继承股东资格”。无疑该条文在《继承法》的基础上对继承客体范围做出了有效扩充，将继承对象不再局限在遗产等财产权上，亦包括身份权等非财产权，明确了继承人所继承者，是为包括财产权益在内的股东资格。

第二，基于上述立法意图，股东资格的遗嘱继承问题除了符合《公司法》上的规定外，并不排除《继承法》对该等问题的同时适用。在股东资格的遗嘱继承的调整规范问题上，《公司法》和《继承法》并非是择一而适，而为适用“特别法优于一般法”规则。

第三，继承乃一事实行为，而非民事法律行为。股东资格的遗嘱继承及其继承份额在多个遗嘱继承人之间的析分并非对公司财产的分割或擅为处分，更非为实现股东的利益；继承的结果也并不必然会影响公司正常经营和有效存续。

第四，股东资格继承的继受行为既包括股权中非财产权益的继受行为又包括股权中财产权益的继受行为。根据《民法通则》第60条“民事行为部分无效，不影响其他部分的效力的，其他部分仍然有效”之规定，即便按照2005年《公司法》第76条规定由于股东的遗嘱内容与公司章程的排除性规定发生冲突导致股权中的非财产权益的继受行为无效，也并不影响股权中财产权益的继受行为的效力，股权中财产权益的继受行为仍然有效。

第五，股权与公司财产是截然不同的两个概念，股权继承与公司财产处分或者分割亦是两个不同性质的法律问题。股权继承是股东资格的继承；股东资格的继承客体包括股权中的财产权的当然所有权以及股权中的非财产权的获授资格 ；股权继承中的所谓股权中的财产权与其对应的公司财产虽可能属于同一对象，但在性质上并不等同，在所有权人和权能范围上亦为各异。龙翼飞教授、杨玲博士显然混淆了上述两个不同的概念和两个不同性质的法律行为，在其《股东用遗嘱处分公司财产的行为无效》 一文中，认为股东用遗嘱处分股权继承事宜，即为股东用遗嘱处分公司财产的行为，由于不符合遗嘱有效的实质条件，应为无效。按照龙翼飞教授、杨玲博士的逻辑，笔者理解，股东用股权转让协议处分股权变更事宜，也应认定为股东用股权转让协议处分公司财产，基于同样的理由，同样应得出该等股权转让行为无效。很明显，龙翼飞教授、杨玲博士的论点及其论据均是错误的。

第六，当继承股东资格的遗嘱内容与公司章程的排除性规定发生了冲突时，虽依2005年《公司法》第76条规定不会产生股权中的非财产权益的继承问题，但依《继承法》的规定认定被继承人指定的继承人已通过遗嘱的形式获得了股权中的财产权益的继承权是符合立法精神的，是具有合理性的，不仅不违背被继承人的真实意思表示，也完全契合被继承人的意愿。因此，无论股权中的非财产权益能否继承，笔者以为，充分考虑当事人实施民事行为的真实意思表示，无疑是股东资格的遗嘱继承裁判的关键中之关键；在不违反法律、行政法规的强制性规范，不损害社会公共利益的前提下，司法也不宜强行介入并进而否定股权中的财产权益的继承效力。

作者简介：法学博士，北京市博金律师事务所专职律师，13810112545