物业管理企业的危机和出路

北京市天为律师事务所 居永和


危机一：与购房人（或业主）签订的《物业管理委托合同》中的绝大多数条款为无效条款。
《物业管理委托合同》的服务内容实际上包括两个部分：1、为购房人购买的房屋提供的物业管理服务；2、为小区的公共建筑、公共设施和公共场所提供的物业管理服务。
为购房人购买的房屋提供物业管理服务的有关条款，由于购房人有权委托他人对自己拥有的房屋进行管理，这部分条款是有效的，但是，由于业主个人无权对小区的公共建筑、公共设施和公共场所委托他人进行管理，就是说任何一个业主个人都没有就小区的公共建筑、公共设施和公共场所与他人签订合同的主体资格，关于小区的公共建筑、公共设施和公共场所的物业管理服务的条款是无效的。
有些物业管理企业的法律顾问不同意这一判断。他们认为：如果物业管理企业只与一个业主签订关于小区公共建筑、公共设施和公共场所的物业管理服务的合同条款，那么，可以说这些合同条款是无效的，但物业管理企业与每一个业主都签订了关于小区公共建筑、公共设施和公共场所的物业管理服务的合同条款，这说明小区全体业主都同意将小区公共建筑、公共设施和公共场所委托物业管理企业管理，那么，关于小区公共建筑、公共设施和公共场所物业管理服务的合同条款就是有效的。
也许他们正是基于这一考虑才为客户设计出这样一个与每一个业主都签订《物业管理委托合同》的方案。但是，这一方案中存在与若干个业主之间的若干个《物业管理委托合同》，每一个《物业管理委托合同》除了这个合同中的业主本人同意以外，没有征得任何其他业主的同意，这个业主对其它业主与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》也都一无所知，因而，任何一个业主与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》只能是物业管理企业与这个业主个人签订的合同，而不可能成为物业管理企业与全体业主签订的合同。
没有与业主之间的有效的《物业管理委托合同》，物业管理企业向业主收取物业管理费就没有任何合同上的依据，除非收取的物业管理费是缘于专门为业主个人的物业提供的服务，事实上，物业管理企业没有为某一个业主个人的物业提供物业管理服务。那么，物业管理企业为小区的公共建筑、公共设施和公共场所提供物业管理服务的合同依据是什么呢？就是物业管理企业与开发商签订的《物业管理委托合同》，而且，与开发商签订的《物业管理委托合同》只能限于小区的公共建筑、公共设施和公共场所，不包括为业主个人的物业提供的物业管理服务。为业主个人的物业提供的物业管理服务只能依据与业主个人签订的《物业管理委托合同》。
以与开发商之间的《物业管理委托合同》为依据对小区的公共建筑、公共设施和公共场所进行物业管理就应当向开发商收取这部分物业管理费，然而，事实上，这部分物业管理费是由业主在支付。业主支付这部分物业管理费并非业主愿意，而是因为业主没有认识到自己与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》中关于小区公共建筑、公共设施和公共场所的物业管理服务的合同条款是无效的，也没有认识到无效的原因是自己没有就小区的公共建筑、公共设施和公共场所与物业管理企业签订合同的主体资格。（很多业主存在对自己与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》有效性的怀疑，但一般只想到"受开发商的胁迫而签订"这一理由，这一理由是难以成立的）。这一业主认识上的原因是不可能持续多久的，一旦业主经人指点而明白过来，物业管理企业即面临第二个危机。

危机二：与业主签订的《物业管理委托合同》随时可能被法院认定为无效，或者被法院宣告解除。
与业主签订的《物业管理委托合同》无效的上述理由，物业管理企业是难以推翻的。一旦某一个业主提起一个请求法院确认《物业管理委托合同》无效的诉讼，至少，法院是有可能做出认定《物业管理委托合同》无效的判决的。如果法院做出认定《物业管理委托合同》无效的判决，不仅不能再向业主收取关于小区公共建筑、公共设施和公共场所物业管理的物业管理费，而且，已经收取的这部分物业管理费将被判令返还给业主。
即使法院认定与业主签订的《物业管理委托合同》有效，业主仍然有另一个法律手段可供选择。业主可以选择的另一个法律手段就是：向物业管理企业发出解除《物业管理委托合同》的通知书，然后请求法院确认《物业管理委托合同》自通知书到达之日起解除。如果业主采取这一法律手段，法院不可能不做出《物业管理委托合同》自通知书到达之日起解除的判决。因为：《合同法》第四百一十条规定："委托人或者受托人可以随时解除委托合同"；《合同法》第九十六条规定："当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法 院或者仲裁机构确认解除合同的效力。"。《合同法》的这两条规定赋予了委托合同的任何一方无须经过对方同意亦无须寻找对方违约的理由解除合同的权利，所以，即使法院认定《物业管理委托合同》有效，只要《物业管理委托合同》的任何一方提出解除，《物业管理委托合同》就必须被解除。与某一个业主签订的《物业管理委托合同》被法院宣告解除以后，物业管理企业就不能再向该业主收取任何物业管理费，其他业主必定纷纷效仿。
迄今为止，没有任何一个物业管理企业认识到上述危机而采取应对的措施。在开发商的怀抱里、在政府主管部门的袒护下，收取着并非合法的利益。为了收取并非合法的利益，或者与业主对簿公堂，或者与业主拳脚相向。这些危如累卵的手段岂能成为取财有道的长久之计？！那么，什么才是物业管理企业取材有道的长久之计呢？就是：协助业主成立业主委员会。
除了开发商以外，有权就小区的公共建筑、公共设施和公共场所与物业管理企业签订合同的就是业主委员会。如果物业管理企业不愿意依据自己与开发商签订的《物业管理委托合同》向开发商收取这部分物业管理费，物业管理企业就只能转而与业主委员会签订《物业管理委托合同》从而转向业主委员会收取这部分物业管理费。
这是物业管理企业的唯一出路。
有些物业管理企业看到了这条唯一的出路，但是，在协助业主成立业主委员会的过程中，这些物业管理企业无一例外地无视业主推荐业主委员会候选人和选举业主委员会委员的权利，暗箱操作，一手炮制。这样的业主委员会即使成立，既不能在业主中有任何号召力，也丝毫不能解决物业管理企业收取物业管理费的问题。这样的业主委员会手无分文，物业管理企业即使与业主委员会签订《物业管理委托合同》也不能从业主委员会得到一分钱的物业管理费。物业管理费的收取仍然像以前那样挨家挨户地收取，劳神费力。如果业主群体拒交，则不得不分别提起诉讼。若干个诉讼疲于应付。
既要协助业主成立业主委员会又要解决物业管理企业收取物业管理费的问题唯一正确方法是起草《业主大会公约》。在《业主大会公约》中规定业主向业主委员会交纳物业管理费的义务以及交纳标准，这样，物业管理费就不是业主每家每户向物业管理企业交纳而是向业主委员会交纳，业主委员会从每家每户收取到物业管理费以后再按照与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》向物业管理企业支付。这种收取物业管理费的方式，物业管理企业、业主委员会和业主三方的关系最清楚，收取物业管理费也最有保障，完全屏除了物业管理企业向业主挨家挨户收取物业管理费的种种弊端。
但是，令《业主大会公约》成为如合同一样对业主有法律拘束力的合同文件的一个前提是：该《业主大会公约》必须经过小区全体业主的2/3以上的表决通过。《业主大会公约》究竟是由1/2以上的业主的表决通过还是应由2/3以上的业主的表决通过才能生效应该由法律做出规定，但迄今为止尚未有这一法律规定。在法律做出规定之前，可以比照《公司法》的规定采取2/3的比例，因为业主大会相当于公司的股东大会（业主委员则相当于公司的董事会）。但是，如果《业主大会公约》中只有业主向业主委员会交纳物业管理费的义务和交纳标准，无论什么比例，这个《业主大会公约》都是不可能在业主中间获得通过的。只有在《业主大会公约》中同时也规定业主应有的各项权利，比如：业主推荐业主委员会候选人和选举业主委员会委员的权利等等，《业主大会公约》才有可能在业主中获得通过而生效。
大概物业管理企业都有这样一个担心：如此一来，业主委员会将很难控制。对于物业管理企业的这一担心，笔者的有两点意见要告诉物业管理企业：
一、目前物业管理企业成立业主委员会筹备组和推荐业主委员会候选人依据的是地方政府主管部门的规范性文件，比如：北京市国土资源和房屋管理局的485号文件。首先，地方政府主管部门的规范性文件在我国《立法法》规定的法律体系中没有其地位（我国的法律体系按效力等级划分为：法律、法规和规章），既不是法律、也不是法规、也不是规章，没有强制执行的效力，既不能赋予物业管理企业某种权利，也不能阻止业主行使推荐业主委员会候选人和选举业主委员会委员的权利；其次，地方政府主管部门的规范性文件关于房地产开发企业和物业管理企业成立业主委员会筹备组和推荐业主委员会候选人的规定与《民法通则》的有关原则和规定相违背，不会存在多久。
二、充分尊重业主的权利而成立的业主委员会是我国民主与法制的细胞。只要这些细胞健康和普及就一定会有我国民主与法制的健康肌体，而无需再有请愿和流血。试图控制业主委员会就是对我国民主与法制的肌体中的细胞的侵蚀和灭杀。
所以，物业管理企业应该认识到：地方政府主管部门的规范性文件关于物业管理企业成立业主委员会筹备组和推荐业主委员会候选人的规定只是自己尚可利用的短暂的机会。这个机会只能用于协助业主成立业主委员会，而不是通过暗箱操作、一手炮制来控制业主委员会。只有这样，才能消弭长久以来与业主之间形成的结怨，取得业主委员会的信任，从而取得与业主委员会之间的《物业管理委托合同》。取得与业主委员会之间的《物业管理委托合同》后，把心思真正用于为业主服务上，那么，既有协助成立业主委员会的功劳，又有与业主委员会和小区业主之间近水楼台的优势，在谋求与业主委员会续签《物业管理委托合同》时又有谁能比自己更具竞争优势呢？！物业管理企业尤其应该认识到：这个机会是短暂的，错过了这个机会，就不会再有。
以下七字句，可以总结全文：
进门全靠开发商，收钱只凭合同书；业主门前钱难要，诉讼路上危机多；做事从来无人谢，却有名声在外头；结怨已是三尺厚，小区易主料难留。协助成立业委会，抢得首功拨头筹；公约自成摇钱树，收钱无须费口舌；合同为本诚为先，好店十年不换客；近水楼台先得月，此地非我与谁属？。

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河南省政府


河南省科学技术进步奖励实施细则
省政府


第一条 为了鼓励科学技术进步，表彰先进集体和个人，充分发挥广大科学技术人员的积极性、创造性、加速社会主义现代化建设，根据《中华人民共和国科学技术进步奖励条例》的规定，结合我省实际情况，特制定本实施细则。
第二条 本实施细则奖励的范围包括：应用于社会主义现代化建设的新的科学技术成果(含新产品、新技术、新工艺、新材料、新设计和生物新品种等)推广、采用已有的先进科技成果，自然科学理论成果，科学技术管理以及标准、计量、科学技术情报工作等。
第三条 科学技术进步奖暂设到省级，每年评定一次。
第四条 凡符合下列条件之一者，均可申报河南省科学技术进步奖：
1、应用于我省社会主义现代化建设的新的科学技术成果，经过实践证明确实具有省内先进技术水平，有重大经济效益或社会效益，对推动省内技术进步有促进作用的。
2、在消化、吸收引进国内外先进技术中，有所创新，做出突出贡献并取得重大经济效益和社会效益的。
3、在重大工程建设、重大设备研制、资源开发利用、传统工艺复兴和企业技术改造中，采用新技术，有创造性贡献并取得重大经济效益或社会效益的。
4、在科学技术管理、标准、计量、科学技术情报以及发展战略研究等工作中，有创造性贡献并取得显著效果的。
5、在学术上有所创新，达到本学科最先进水平的应用基础研究成果，对科学技术和生产发展有普遍指导意义和较高实用价值的。
第五条 一切单位和个人(包括中央驻豫单位及个人)完成的科学技术项目，凡在我省推广应用、效果显著、符合本细则第四条规定，均可申报河南省科学技术进步奖。
第六条 河南省科学技术进步奖分下列三等：
奖励等级 荣誉奖 奖金
一等奖 河南省科学技术进步奖证书 五千元
二等奖 河南省科学技术进步奖证书 二千元
三等奖 河南省科学技术进步奖证书 八百元
对振兴河南经济，促进社会主义现代化建设有特殊贡献的科学技术成果，经省科学技术进步奖评审委员会推荐，省人民政府批准，可以授予特等奖，其奖金数额应高于一等奖。
第七条 设立省科学技术进步奖评审委员会，具体负责省级科学技术进步奖的评审、批准、授予工作和国家级科学技术进步奖的初审工作。评审委员会的办事机构设在省科委，负责办理日常工作。
第八条 省级科学技术进步奖的审批程序是：
1、单位或个人完成的科学技术进步项目，按隶属关系申报，由地、市科委或省直主管部门初审，符合条件的报省科学技术进步奖评审委员会。
2、两个以上单位共同完成的科学技术项目，由第一完成单位组织联合上报该单位的主管部门，经初审符合奖励条件的报省科学技术进步奖评审委员会。
3、中央驻豫单位、省外单位或个人与我省共同完成的项目，由省内应用完成单位按程序申报。
第九条 申报科学技术进步奖的项目，由初审单位组织现场考核，写出考查报告，连同项目一并上报。
第十条 经批准奖励的省级科学技术进步项目，在授奖前，由省科委予以公布。自公布之日起两个月内，如有异议，由初审单位提出处理意见，报省科学技术进步奖评审委员会裁决。对无 异议或经裁决后获奖的项目，即行授奖。
第十一条 获奖项目的奖金不得重复发放。获省级奖的同一项目，又获其他奖励的，其奖金只发给提高后的差额部分。
第十二条 获得省级科学技术进步奖励的项目，如果符合国家(或部、委)级奖励条件的，仍可按规定上报。凡获得国家级奖励的项目，省内可授予荣誉奖。
第十三条 科学技术进步奖，主要奖励在科研、生产第一线做出重要贡献的科学技术人员。国家机关、学校、企事业单位的领导虽为项目的完成起了组织协调作用，但一般不作为主要完成者申报奖励。如果确实在科研项目研究或推广应用中起了重要作用，解决了疑难或关键问题，则可
作为主要完成者之一上报，但必须写出详细书面材料，说明所作具体技术贡献，由本人签字，单位盖章，初审机关审查同意后上报。
第十四条 奖金应按贡献大小合理分配，贡献大的要重奖。主要完成者的奖金分配额，不得少于总额的百分之七十。分配奖金时，应由项目负责人主持，会同参加单位协商确定。
第十五条 科学技术进步奖获得者的事迹应记入本人档案，作为考绩的重要依据。
第十六条 上报省级科学技术进步奖评审项目的，应向主管部门缴纳适当费用。收费标准，参照国家科学技术进步奖申报收费标准规定执行。
第十七条 省科学技术进步奖的有关评审人员和工作人员，要做好项目的技术保密和评审中的保密工作。
第十八条 获奖后的项目，如发现有弄虚作假或剽窃他人成果的，一经查明属实，应撤销奖励，追回奖金和荣誉证书，并按情节轻重给当事人以批评或处分。
第十九条 科学技术管理人员或其他有关人员，玩忽职守，失泄机密，无故刁难或徇私舞弊的，要追究责任，严肃处理。
第二十条 本实施细则自发布之日起施行。一九八一年十二月二十四日颁发的《河南省科技成果奖励试行办法》同时废止。
第二十一条 本实施细则由省科委负责解释。




1986年5月12日